Як обрати найкращий кредит на житло?

За цими програмами передбачено, що держава компенсуватиме банкам частину відсоткової ставки за кредитами, таким чином, щоб для позичальника цей кредит дійсно коштував 7% річних чи 5% річних відповідно. Однак, не все так просто. Окрім ставки за кредитом банки встановлюють додаткові витрати та комісії. Тому ось кілька порад, як обрати доступний кредит.

Як обрати найкращий варіант кредиту на житло?

Найвигідніші умови кредиту — це:

• найнижча реальна річна ставка, тобто така, що вже включає вартість страховки та різноманітні комісії банку;
• можливість вибору способу погашення — рівними платежами за ануїтетною схемою чи зменшуваними платежами — за класичною схемою;
• оптимальний строк кредиту. Чим довший строк, тим меншим буде щомісячний платіж, однак більшою виявиться переплата за кредит. Тому тут особливо важливо розрахувати свої можливості і не завищувати їх.

Обираючи кредит, порівняйте умови різних банків. Навіть, якщо обираєте кредит за урядовою програмою «Доступне житло», зверніть увагу на розмір реальної річної відсоткової ставки.

Чому це важливо? Тому що в кредитному договорі буде зафіксована саме ця ставка. Звісно, в рамках дії урядової програми держава компенсуватиме за вас банку частину відсотків. Але якщо дія програми закінчиться, або держава з інших причин припинить фінансування — ви змушені будете платити всю суму. А отже маєте одразу розуміти, у скільки обійдеться ваш кредит, щоб цей платіж не став фатальним для вашого сімейного бюджету.

Іпотека — це дисципліна та фінансова відповідальність. Приміром, за тою ж таки урядовою програмою передбачено, що якщо позичальник прострочить внесення чергового платежу за кредитом на 30 днів — держава теж припиняє компенсувати свою частину відсотків за його кредитом. У випадку прострочення на 90 днів — позичальник взагалі втрачає право на компенсацію від держави.

Як розрахувати, яку суму кредиту ви можете взяти та який платіж буде вам до снаги?

Почніть з того, яку квартиру ви хочете і можете собі дозволити. Це буде готова квартира (з ремонтом чи без), або квартира у будинку, що тільки будується. Врахуйте, що вартість кредитів на житло на вторинному ринку нижча, ніж на квартири, що тільки будуються. Приміром, ставки за кредитами на житло на вторинному ринку коливаються у межах 13-18%, а на первинному — 18-25% річних.

Далі підрахуйте, скільки грошей в місяць ви можете платити. Це залежить, в тому числі, від розміру авансового внеску. Тобто, чим більше грошей ви зможете сплатити в якості авансового внеску, тим меншим буде середньомісячний платіж та тим менший строк кредиту вам буде потрібен.

Щоб розрахувати приблизно свої витрати — скористайтесь кредитним калькулятором розрахунку. Наприклад, такий калькулятор, який враховує не лише ставку за кредитом, а й комісії та додаткові витрати — розміщено тут.

Після цього подумайте, чи посильною для вас є сума платежу. Як правило, вона не повинна перевищувати 30% доходу усієї родини. Таким чином, щоб навіть у випадку втрати роботи одним із членів родини — платежі за кредитом не виявились для вас непосильними.

Що робити, якщо сума щомісячного платежу за кредитом завелика для вас?

Спробуйте активно заощаджувати протягом року, щоб накопичити більший власний внесок, в тому числі за рахунок депозиту. Таким чином ви можете зменшити суму необхідного кредиту і, відповідно, щомісячний платіж.

• Не радимо оформлювати кредит, платіж за яким є непосильним в надії, що зможете зекономити на інших витратах. Режим постійної економії виснажує, і призводить згодом до імпульсивних покупок та ще більших витрат.

Вторинний чи первинний ринок?

Більше 85% іпотечних кредитів банки видають на готове житло. Адже, таким чином, банк отримує в іпотеку не майнові права на житло, яке буде збудовано в майбутньому, а готовий об’єкт нерухомості. Первинний ринок передбачає багато ризиків. Як от в історії з інвесторами «Укрбуду» чи житловими об’єктами банку «Аркада». Первинний ринок вважається недостатньо врегульованим в частині гарантій передачі житла інвестору.

Що ж робити у такому випадку? Якщо банк все ж готовий надати кредит на купівлю житла на первинному ринку, він попросить у вас провести оцінку вартості квартири від суб’єкта оціночної діяльності. Часто оцінка потрібна і при придбанні готових чи недобудованих квартир у забудовників.
Альтернативним варіантом купівлі квартири є розстрочка від забудовника.

Розстрочка від забудовника чи кредит від банку?

Пропозиції купити квартиру в розстрочку на кілька років пропонує більшість великих забудовників. На перший погляд, ці умови можуть виявитись навіть вигіднішими за ті, що пропонують банки. По-перше, забудовники більш гнучкі у питанні розміру авансового внеску. По-друге, не такі вимогливі щодо джерела доходів інвестора — офіційні чи неофіційні. Адже до моменту повної оплати майбутньої квартири — вона належить забудовнику, а не вам. Отже, це ви ризикуєте, адже платите за квартиру в надії, що забудовник завершить будівництво і виконає свою частину договору.

• Окрім цього, нерідко в договорах такої розстрочки може міститись пункт про перегляд вартості квадратного метра майбутнього житла в залежності від зміни курсу долара, інфляції чи розрахунку витрат забудовника. Тому розрахувати заздалегідь, у скільки обійдеться така розстрочка від забудовника — дуже важко.

У випадку з банківським кредитом сума позики є незмінною. Окрім того, банк здійснює перевірку забудовника і документів на будівництво, адже теж зацікавлений в успішному завершенні будівництва.

Забудовник та банк можуть мати партнерську програму. Що це означає?

У рамках партнерських програм можна отримати кредит на три роки під пільгову процентну ставку (приміром, 8% річних) за умови авансового платежу від 50%. Інколи партнерські програми пропонують привабливі ставки у перші роки і досить високі (понад 20% річних) у подальшому. Також можуть бути програми придбання в кредит готової квартири від забудовника під фіксовану ставку.

Які є схеми погашення кредиту на житло?

Типовий строк кредитів на житло становить 20 років. Водночас на практиці більшість позичальників намагаються погасити кредити достроково. Хоча ряд банків може встановлювати додаткову комісію за дострокове погашення позики.

Що ще варто знати?

У банків можуть бути різні вимоги до страхування — закон вимагає страхувати квартиру, що передається в іпотеку за кредитом, і деякі банки наполягають також на страхуванні життя і здоров’я позичальника від нещасного випадку.

Пам’ятайте й про особливості відсоткових ставок: кредити на житло можуть мати як фіксовану процентну ставку, що є незмінюваною протягом всього строку кредиту, так і змінювану, наприклад таку, що залежить від індексу депозитних ставок у гривні на 12 місяців. Дізнатись актуальну ставку цього індексу можна на сайті НБУ. Там же є історія зміни цих ставок. Врахуйте, що у випадку вибору змінюваної ставки ваш платіж за кредитом може суттєво зрости в майбутньому — у 2 чи 3 рази. Тому більш прогнозованою є фіксована ставка кредиту.

Проєкт ЛІГА.Money створений, щоб допомогти українцям розібратись у складних фінансових питаннях, навчитись розумно керувати грошима та зважено приймати фінансові рішення.

На сторінці ЛІГА.Money розміщено Кредитометр — єдиний в Україні інструмент порівняння реальної вартості кредитів.

ЛІГА Money є результатом тристороннього партнерства між Проєктом USAID «Трансформація фінансового сектору», Ligamedia та банками-учасниками.

Підтримуйте Громадське радіо на Patreon, а також встановлюйте наш додаток:

якщо у вас Android

якщо у вас iOS