«Громадське радіо»
Так говорить керівник української будівельної спільноти Андрій Малафеєв, з яким ми говоримо про останні цінові тенденції ринку нерухомості
Ірина Сампан: В Україні будується багато новобудов, які ростуть як гриби після дощу, але роками стоять пусті. Чи нормальна ця практика, особливо в умовах економічної кризи в Україні?
Андрій Малафеєв: Я думаю, что вам кажется, что они стоят пустые. 2016-й год показал прирост объема новых строительных площадок.
Самый важный фактор, который влияет на происходящее на рынке нового строящегося жилья, это финансирование и наличие денег у строительных организаций. Когда был кризис 2008 года, источников финансирования было достаточно: присутствовали иностранные инвесторы на рынке, банки давали ипотечные кредиты под не построенные квартиры и т.д. И государство было большим заказчиком. Когда имеется десяток источников финансирования, то происходит рост цен и изменение структуры потребления.
На сегодняшний день остался только один источник финансирования — это население. Поэтому нужно понимать, что практически все участники строительного рынка строят с колес, у них нет собственных средств, они строят за счет потребителей.
Вы упомянули о пустых окнах, и я могут отметить, что люди не имеют другого механизма сохранения и приумножения своих средств. И когда рушатся банки, когда происходят военные действия на востоке страны, когда имеют место изменения в экономике, которые не дают возможности сохранить свои средства, для большинства людей приобретение недвижимости — это возможность сохранить свои деньги, а возможно, их приумножить.
Во-вторых, нужно понимать, что цена на недвижимость в гривнах не изменилась, потому что на строительном рынке оплата строителей все та же. И на сегодняшний день объем сбыта и объем сделок увеличился, исходя из того, что цена уменьшилась заметно.
Ірина Сампан: Отже, станом на кінець 2016-го року квартири здешевшали. Скільки коштують квартири у новобудовах та квартири з рук в Київській області?
Андрій Малафеєв: На сегодняшний день в Киеве стоится порядка 215-ти жилых комплексов, в области — чуть больше 300-т. Это много. То есть каждый год вводится в эксплуатацию миллион квадратных метров в Киеве. Цена в области ниже, ввиду того, что ниже расходы по введению в эксплуатацию, и там почти не строятся высотные здания (а чем выше здание, тем дороже его строительство). Но и риски здесь выше.
Я бы сегодня при покупке жилья обращал внимание на те объекты, которые введены в эксплуатацию и есть уже документы на право собственности.
50% из тех квартир, что продаются сегодня, — это класс эконом, то есть дешевые квартиры по 10-15 тысяч гривен за квадратный метр.
Второй сегмент рынка — это комфорт, это тоже эконом класс, но с какими-то улучшениями в инфраструктуре, с модернизированными фасадными решениями, с хорошей транспортной развязкой. Здесь цена до 20 тысяч гривен за квадратный метр.
Следующий сегмент — это бизнес-класс, тот, который подразумевает хорошее качество. Его процент от всех сделок составляет 25%.
Основные сделки происходят в эконом классе. Потому что сегодня ключевым фактором принятия решения о покупке недвижимости является не инфраструктура, не маркетинговые фишки, а цена.
Ірина Сампан: Яка ситуація зі старими квартирами?
Андрій Малафеєв: Они построены достаточно добротно и еще много лет могут выполнять свою функцию. Но для многих людей — это очень важный актив, может быть единственный в жизни. И когда эти квартиры после бесплатной приватизации вдруг подорожали, и стали 100 тысяч долларов, то каждый человек эмоционально принял решение, что он очень богатый человек. А теперь попробуйте ему объяснить, что на самом деле, его квартира стоит 40 тысяч долларов, и куда-то делись 60 тысяч долларов. Откуда у него взялось 100, он не задумывается, но куда делись 60, он переживает.
И в этой ситуации формирование цены больше эмоциональное, у таких объектов, как правило, нет себестоимости. И в этой ситуации спрос пока не встречается с предложением. Те, люди, у которых на руках есть деньги, имеют значительно больший выбор, и понимают, что старый жилой фонд имеет свои недостатки: некачественные перекрытия, странные соседи, запахи, грибок, тараканы. А вокруг развешаны плакаты о продаже нового жилья. Выбор, в основном, очевиден.
Едуард Лозовий: Коли наші банки після «банкопаду» передихнуть настільки, що знову зацікавляться фінансуванням будівництва через іпотеку?
Андрій Малафеєв: Нельзя рассматривать отдельно взятую отрасль в отрыве от всей экономики. Для того, чтобы из кувшина вылить, в него надо что-то залить. Для того, чтобы банк имел возможность выдавать деньги, а тем более, по нормальным процентам, ему должен эти деньги кто-то дать. А сегодня у населения и юридических лиц доверия к нашей банковской системе нет.
Ірина Сампан: Деякі експерти говорять, що в 2017-му році потрібно ловити момент на покупку квартир, адже такої дешевої нерухомості більше не буде. Ваші прогнози?
Андрій Малафеєв: Источников снижения цены нового жилья не так много. Поэтому 2017-ый год — хороший год, чтобы приобрести жилье.