Ілюстративне фото
Ангеліна Завадецька: Привіт, ви слухаєте подкаст «Що з економікою?» від Центру економічної стратегії спільно з Громадським радіо за підтримки ПриватБанку. Мене звати Ангеліна Завадецька, я комунікаційна менеджерка ЦЕС.
Максим Самойлюк: А я Максим Самойлюк, старший економіст ЦЕС. Сьогодні говоритимемо про ринок землі, бо в липні йому виповнюється 5 років. Про те, як ми в Україні вистраждали цей ринок та як українці можуть на ньому заробляти, поговоримо з Андрієм Усенком , СЕО та співзасновником компанії «Твоє Коло», яка спеціалізується на інвестиціях у землю. Андрію, вітаю.
Андрій Усенко: Вітаю.
Ангеліна Завадецька: У 2020 році в Україні ухвалили історичний закон про відкриття ринку землі. Запрацював він у липні 2021 року, коли право купівлі й продажу дозволили фізичним особам — громадянам України, а трохи пізніше й юрособам. Андрію, розкажіть, будь ласка, що для України змінилося за ці 5 років із відкриттям ринку землі і чому цю реформу так затягнули — майже через три десятиліття після незалежності відкрили ринок землі?
Андрій Усенко: Мабуть, почну з другої частини запитання — чому українці чекали так довго. Найпростіше сказати, що перші 10–15 років держава реально розпайовувала і роздавала землю власникам, які мали на те право. Потім в України не було державного земельного кадастру як такого, який дозволив би нормальне функціонування ринку, — і він з’явився тільки десь у 2013 році.
Не менш важливий фактор — це досить політизована тема, і жоден із президентів не наважувався піти проти соціології, яка казала, що більшість українців бояться, що землю скуплять і вивезуть. Багато різних страшилок було, тому вони просто не хотіли брати на себе цей політичний ризик. Ще один фактор — певні інтереси в певних частинах аграрного бізнесу, яким було цікаво, щоб земля не була товаром, щоб її можна було просто орендувати на довгі періоди, мати нижчу собівартість і так далі.
Це все тягнуло. У 2014 році Україна майже готова була відкривати, але почалася війна. Десь уже після 17-го, 18-го року нас змушувало проводити реформи певне міжнародне товариство, і Україна все ж таки дійшла до того, що ринок відкрився. І — вау — у 2021 році 7 мільйонів українців отримали право розпоряджатися своїм майном: не тільки здавати в оренду, дати покористуватися, а й продати.
А що змінилося за 5 років функціонування? Україна, як на мене, пройшла величезний шлях — старт, потім початок Великої війни, ринок став, усе зупинилося, і поступове відновлення майже з нуля з осені чи літа 22-го року. Ну і сьогодні ми вийшли вже на досить класні показники. Сьогодні в середньому в Україні продається близько 30 тисяч гектарів щомісяця — і це не багато й не мало, а понад відсоток. Якщо перевести в рік і взяти відсоток тільки від ріллі, яка була розпайована, то це десь 1,2–1,3% на рік — на такий оборот землі ми виходимо зараз при сьогоднішніх темпах.
Максим Самойлюк: Давайте для тих, хто не знав або забув, нагадаємо, як це відбувалося до 21-го року. Землю не можна було купити чи продати — її можна було лише здати в оренду або орендувати. І кому від цього було взагалі добре?
Андрій Усенко: До 21-го року було 7 мільйонів українців, у яких було майже 28 мільйонів гектарів ріллі, яку розпаювали. Ми зараз відкидаємо ту землю, яка не рілля, — усе, що не стосується ріллі, на якій можна вести аграрний бізнес. Ці люди могли нею володіти, користуватися і здати в оренду. Все, більше нічого. Продати її вони не могли. Що відбувалося на ринку — це оренда. Була ще форма емфітевзису.
Ангеліна Завадецька: Оренда на 49 років?
Андрій Усенко: Так, це інша сторона оренди — оренда на 49 років, і це був такий прихований продаж. Люди приходили, давали якусь кількість грошей: «Все, я в тебе купляю». — «Так, ти мені продав». — «Так, продав». А оформити ніяк не можна було — укладали договір на 49 років і жили з ним. Багато, до речі, таких угод, коли відкрився ринок землі, потрібно було потім переоформити. І було чимало випадків, коли власник казав: «А чого я маю переоформлювати землю? Вона ж моя? Моя». Ну, за якісь копійки тоді. Все, до побачення. Колись 49 років закінчиться, а земля в мене буде. Інших варіантів не було, і далі ми прийшли до цивілізованого ринку, як на мене. Ну, а як він там рухається, можемо поговорити пізніше.
Максим Самойлюк: Перед тим, як перейти до такого сучасного ринку: що ми втратили, не запустивши його в 90-х? Чи була взагалі хоч якась мінімальна користь від мораторію на продаж?
Андрій Усенко: Я би сказав так: десь до 2013 року, на мою особисту думку, ми майже нічого не втратили. Бо не було кадастру. Якби була політична воля, не знаю, на початку 2000-х, і була задача створити кадастр, щоб він запрацював, — то, мабуть, якби ми це все зробили у 2005-му, ми були б уже подалі в економічному розвитку аграрної сфери, ніж є зараз. А за тих реалій, як ми рухалися, раніше 2013-го сенсу не було: без кадастру це був би такий собі міф. Ринок є, але він на одній нозі кульгає — популістичне рішення. Можна було трохи раніше, але почалася війна, і там переносили, переносили.
Ангеліна Завадецька: Ринок землі відкривали поетапно — спочатку для фізосіб у 2021 році, а для юридичних осіб у 2024-му. Скажіть, чи стався після дозволу продавати землю юрособам якийсь сплеск купівлі землі великими агрохолдингами? І чи була це правильна модель — поступове відкриття кластерами?
Андрій Усенко: Дякую, класне запитання. Як на мене, дати українцям — громадянам, які не отримали землю в порядку розпаювання, — можливість зайти на ринок, поки він не почав бурлити, це в принципі було класне рішення і класний офер. Єдине, що змазало все, — 2022 рік, коли більшості людей було не до того, щоб думати про вхід на ринок. Але, як на мене, це класна історія. Чи змінилося щось після 1 січня 2024 року?
Так, змінилося, і дуже багато. Хоча сказати, що до 2024 року аграрні компанії не купували землю… купували — просто оформлювали на фізичних осіб. Чи стало для всіх простіше? Так, стало простіше. І чи додалося гравців, чи додалося грошей? Так, додалося, і це видно по будь-якій статистиці. Вона трошки викривлена, бо почалася війна і ринок відновлювався, але все одно тренд відкриття ринку для юросіб пришвидшив зростання і розвиток. Ну і на ринок, окрім аграрних компаній, прийшли інші гравці — почали створюватися інвестиційні фонди, почали заходити ті, хто взагалі не пов’язаний з агро. Вони мають свій кеш на рахунках від основного бізнесу і кудись мають його інвестувати. У зв’язку з тим, що в Україні є певна заборона на вивід капіталу, гривню кудись треба прилаштовувати — і це дуже класний інструмент для інвестування.
Максим Самойлюк: Але на ринок досі не зайшли іноземці, бо продаж землі іноземцям заборонений згідно із законом, і щоб це змінити, потрібно проводити всеукраїнський референдум. На ваш погляд, продаж землі іноземцям — це ок чи не ок, і чи проголосують українці за?
Андрій Усенко: На мою думку, продаж землі іноземцям — це ок. А чи купують сьогодні іноземці в Україні землю? Так, купують. Мабуть, я відкрию секрет, а може, і не відкрию. Так, купують. Але є дві категорії іноземців. Ті, хто вже є в Україні, — тобто мають тут якийсь бізнес, активи, розуміють ризики, як працює ринок. Вони інвестують у землю, бо в них уже є тут робочі моделі. А ті, хто ні, поки що стоять осторонь і дивляться. Ця історія, що іноземці скуплять усе, не працює, бо земельний кодекс виписаний так, що переважне право купівлі є в аграрної компанії, в орендаря. І орендар завжди, за однакових умов, може використати своє переважне право і купити. Тому прихід іноземного капіталу — це тільки драйвер швидкого розвитку ринку: коли прийде більше грошей, більше попиту — це почне його розвивати. А Україні потрібні гроші, інвестиції. Це ж інвестиції кому? Українським громадянам. А ці гроші вони під подушку, мабуть, не понесуть.
До речі, мотив продажу землі — це не про те, щоб позбутися активу. Українці не хочуть продавати землю. Ринок землі в Україні — це ринок продавця. Майже завжди, окрім 22-го року, продавців було набагато менше, ніж бажаючих купити. А з кожним місяцем і роком бажаючих купити стає більше, а продати — менше. Продають тільки тоді, коли є необхідність або людина хоче щось змінити: є актив, земля, яка приносить якісь гроші, але є потреба — квартира, машина, навчання дітям. Це більш вимушені продажі.
Ангеліна Завадецька: За дослідженням Київської школи економіки, цей показник — той, який ви назвали. У ЄС, за цим дослідженням, він становить 1–2% за рік, а в Україні трохи нижчий — до 0,6% на рік. Ви називали цифру десь у 1%, хай навіть трохи меншу. Чи це нормальна динаміка для українського ринку, чи це радше консервативний ринок, зважаючи на те, що запуск реформи відбувався під час повномасштабного вторгнення?
Андрій Усенко: Так, дійсно, у світі, в Європі 1–2% вважається нормою обороту на рік. Більше того, цифри, які ви назвали, — це середні за 5 років. Але ринок починався, потім зупинявся, був 22-й рік, коли все було дуже спокійно. Якщо подивитися на поточний, 26-й рік, навіть на 25-й, то в ці роки ми виходимо на 1,2–1,3% обороту на рік. Тобто, в принципі, Україна на 5-й рік уже має нормальне функціонування ринку, яке наразі більш-менш стабілізувалося. Думаю, найближчими роками ми дійдемо до 1,5%, а далі потрібен буде, можливо, ще якийсь сплеск. Але на цьому ринку так: якщо не буде більше пропозиції, то й угод більше не буде. Дивіться, як буде думати продавець: сьогодні йому пропонують $3 тис., завтра — $3,5 тис., післязавтра — $4 тис. Щось відбувається. Може, квартира почекає? І так думатимуть усі — і не стане тих 2–3%. Я думаю, ми йтимемо десь на рівні 1,5%, не більше.
Ангеліна Завадецька: Перед тим, як перейти до великого блоку питань про компанію «Твоє Коло», хочу ще запитати: наскільки війна змінила карту цін? Чи стала земля на Заході привабливішою, а прифронтові території — навпаки, менш привабливими? І де найдорожча земля, і як на ціну впливає і війна, і зміни клімату?
Андрій Усенко: Багато питань в одному, давайте по частинках. Як початок війни змінив ціни і їх співвідношення? Тут зрозуміло: чим ближче лінія зіткнення, чим ближче кордони з Росією — тим нижча ціна. Дуже просто — тільки військовий ризик, більше нічого. Наприклад, Чернігівська, Сумська область і Хмельницька. Якщо їх порівняти, то якість ґрунтів, те, що аграрії заробляють на землі, оренда, потенціал — однакові. Я би сказав, навіть Чернігівська, Сумська — краще, бо там більше опадів. Трохи далі від портів, але однаково. А ціна — вдвічі. Різниця вдвічі. Єдиний фактор — безпека, ризик окупації. І чим далі ми рухаємося від кордону, тим ціна більша, більша, більша.
Але були у 2022 році дисконти по ціні в Сумській області, наближеній до кордону. Зараз там немає надто великої активності, але досить багато інвесторів набирають собі великий пул земельних ділянок і кажуть: там земля недооцінена. Чи є в ній ризик? Ну, безпековий є. Який ризик я собі дозволяю? Наприклад, 10% від портфелю в Чернігівській, Сумській області. Я заходжу туди на 10%, хтось — на 20%. Вони розмивають ризик, але потенціал там після закінчення війни більший.А чи впливає на ціну зміна клімату? Дуже впливає, бо… Давайте я спочатку скажу, що найбільше впливає на ціну, і з цього підемо глибше. На ціну впливає кілька суттєвих факторів. Перший — безпека, ми вже згадали. Другий — це якість ґрунтів і кількість опадів, тобто баланс. Від нього залежить, скільки заробляє аграрій на цій землі, скільки він може потенційно заробляти. А з цього випливає наступний фактор — конкуренція. Чим більше на цій території може заробляти аграрна компанія, тим більша буде конкуренція за таку землю. Бо конкуренції, наприклад, у Житомирській області на півночі немає, а конкуренція за оренду в Хмельницькій, у Вінницькій області — шалена.
Ще один зовсім неочевидний для ринку фактор — який термін договору оренди на земельну ділянку, яку ти хочеш продати. Якщо в тебе договір на 15–20 років, а не, не дай Боже, на 49 років, з прописаною орендною платою якоюсь 5 тис. грн, без можливості індексації чи зміни, — а такі договори майже у всіх, хто їх укладав останні 15–20 років, — то з таким договором земля також дисконтуватиметься відносно землі, у якої договір оренди закінчується за 5 років. Бо закінчення строку оренди — це той момент істини, коли ти можеш відчути, скільки ж за твою ділянку заплатять, коли вона не в кайданах. І от баланс цих факторів впливає. Ви запитали про опади — звісно, впливають, бо це один із цих факторів.
Якість землі може бути, наприклад, у Харківській області. Харків, Дніпро, Запоріжжя — не беремо навіть військовий ризик — але там супер круті чорноземи. Проте кількість опадів менша, ніж у центральних регіонах. І тут апріорі аграрій заробить менше в Харкові, ніж у Києві, чи в Черкасах, чи ще десь. Відповідно, він менше готовий буде платити за оренду і менше заплатить за саму землю. От десь так цей баланс і тримається. А безпековий фактор просто дає дисконт на цю історію.
Максим Самойлюк: Розкажіть про компанію «Твоє Коло». Чим ви займаєтесь, як виглядає ваша бізнес-модель? І чи схожий земельний REIT — те, як він працює, — на модель INZHUR? Бо ми колись записували подкаст з Андрієм Журжієм, засновником INZHUR. Чи схожі ваші підходи, чи це щось принципово різне?
Андрій Усенко: «Твоє Коло» — ми створили сервіс, який допомагає українцям інвестувати в сільськогосподарську землю. Тільки в сільськогосподарську. При цьому створювали його для пасивних інвесторів, не пов’язаних з агро, які не готові, не хочуть або не мають часу заглиблюватися у відбір, перевірку, управління, продаж — увесь цей процес. Ми хотіли дати простий інструмент: ти до нас прийшов, ми вже зробили всю роботу за тебе — відібрали земельні ділянки, перевірили — просто пропонуємо їх тобі, ти купуєш, ми допомагаємо придбати, а потім забираємо в управління і в твоїх інтересах управляємо. Від того заробляємо свою комісію і йдемо разом до цілі — і наша комісія залежить від твого результату: кращий результат — більше заробляємо і ми, разом з тобою.
І тут є два напрямки інвестування. Перший — коли фізична або юридична особа купує у власність земельні ділянки, а ми беремо їх в управління, але право власності — на вас; там є певні свої витрати, часові й фінансові, на придбання. А є другий, сучасніший інструмент — інвестиційні фонди, можна сказати, REIT. REIT — це Real Estate Investment Trust, коли ти управляєш нерухомістю, здаєш її в оренду; земля — це нерухомість, тому можна сказати, що ми зробили два свої інвестиційні фонди, і це класичний REIT. Там є ще головна умова: не менше ніж 85%, наскільки я пам’ятаю, ти маєш виплачувати з оренди власникам сертифікатів. Це сучасний інструмент, коли людина може не обирати кожну ділянку, не проводити її через фільтри, а фонд уже створив диверсифікований земельний банк — по регіонах, по орендарях, по ділянках. Фонд сам це складає, за своєю стратегією купує, а ти інвестуєш у фонд, купуючи інвестиційний сертифікат. Зробити це дуже легко — просто сидячи вдома, клікнув мишкою у брокера, обрав кількість сертифікатів, придбав. І так само можеш їх продати в будь-який момент.
Максим Самойлюк: Але якщо подивитися на історію компанії, то, схоже, з роками вона трохи еволюціонувала. На сайті «Твоє Коло» сказано, що у 2007 році ви почали допомагати великим агрохолдингам збирати земельні банки. Чи це був такий перший крок, і як це можна було робити, якщо ринку не було?
Андрій Усенко: Ми весь час, з 2006–2007 року, працювали на земельному ринку. До 2021 року формат, у якому можна було працювати, — це тільки оренда. Що ми робили? Для великих агрокомпаній, агрохолдингів, які ми сьогодні всі знаємо, ми створювали компанії, збирали туди землю на праві оренди, а потім ці компанії їм продавали — і вони в них далі вели операційну діяльність. По ходу протягом цих років ми допомагали консолідувати земельні ділянки, передомовлятися і так далі. Коли підходила земельна реформа, ми зрозуміли, що, маючи всю ту команду, експертизу, дані, які накопичили по всьому ринку, і розуміння того, як він працює, ми маємо перенести це на ринок землі.
І тут ми просто повністю змінили фокус. Раніше нашим клієнтом була аграрна компанія — ми допомагали їй зайти на ринок і створити на ньому бізнес. У 2021 році ми перевернули модель і сказали: маючи всі ці дані, ми хочемо дати всім українцям можливість, використовуючи це все, інвестувати в українську землю — просто, вигідно і так, щоб не потрібно було заморочуватися управлінням нею. Тобто це робота на великому ринку, але до 21-го року — в одному напрямку, а з 21-го — в іншому. З 21-го року ми принципово перестали працювати в напрямку аграрних компаній, як до цього, і сконцентрувалися виключно на відстоюванні інтересів інвесторів. У нас є велика амбітна ціль — зібрати в управлінні 50 тисяч гектарів землі, при тому від приватних інвесторів, не пов’язаних з аграрними компаніями. І ми поступово рухаємось до цього — цього року вже перейшли межу, понад 16 тисяч гектарів в управлінні. Тобто третину шляху пройшли, і залишилось небагато.
Ангеліна Завадецька: Для українця зрозуміла інвестиція — це квартира. А чи є зрозумілою інвестицією земля зараз, на п’ятому році (повномасштабної війни)? І який типовий портрет вашого інвестора — це фермер, пасивний інвестор, людина, яка взагалі нічого не знає про землю? Хто до вас приходить?
Андрій Усенко: Квартира — це дійсно найпростіше: однушка біля метро, все, поїхали. Знаєте, на п’ятому році (повномасштабної війни) я не можу сказати, що більшість розуміє: коли кажеш «інвестування в землю», то це вкласти гроші, а не піти посіяти пшеницю чи виростити картоплю. Чомусь той, хто не був дотичний до ринку, одразу думає: «Ха, я буду щось сіяти, пахати». Але, чесно скажу, ринок потроху освічується. Ми, наприклад, робимо багато роботи, щоб про це розказувати — ходимо по конференціях, пишемо, виступаємо на ютубах. Ми, наші колеги по ринку — і багато хто вже розглядає цей актив не як «щось сіяти-садити», а як інвестиційний інструмент: купити, отримувати оренду, потім продати, знову щось купити, отримати прибуток на капіталізації. Тому ринок розвивається.
Але потенціалу ще багато — думаю, 90% українців ще не знають цього інструменту. Ми все ж таки працюємо радше з клієнтом, який цікавиться інвестуванням, має доходи від активних видів діяльності або вже сформував певний капітал і не активно шукає, куди його вкласти й далі цим управляти. Типу купити навіть 10 квартир чи 20, здавати в оренду, робити ремонти. А ті, хто просто має портфель і розуміє, що він має бути диверсифікований, — земля за співвідношенням можливостей, дохідності та ризиків, мабуть, один із найкращих інструментів або найкращий в Україні. Ризиків мало, можливостей досить багато. Вони визначають відсоток портфелю і постійно інвестують. І земля — це, до речі, класна штука: чек маленький, і ти можеш постійно, маючи навіть постійні доходи, доінвестовувати, доінвестовувати, доінвестовувати.
Максим Самойлюк: Маєте на увазі — чек маленький, бо мало витрачатися на неї треба?
Андрій Усенко: Ні, ні, ні. Якщо купити квартиру — це $100 тис., то купити земельну ділянку — це $5 тис. А інвестувати в інвестиційний фонд ти можеш і на 150 тис. грн, а потім доінвестовувати по 1 тис. грн.
Максим Самойлюк: До речі, ти купив квартиру — тобі треба бодай слідкувати, щоб її не затопило, платити комуналку. А з землею треба потім якось витрачатися?
Андрій Усенко: Поточних витрат у землі взагалі немає. Більше того, найбільше зацікавлений, щоб із землею нічого не сталося, — орендар. Бо земля для будь-якої аграрної компанії — це найцінніший актив у її бізнесі, навіть якщо вона не її. Навіть якщо земля орендована, то чим вона родючіша, тим більше орендар заробляє. І він зацікавлений у тому, щоб — хоч у нього договір оренди рік, два, п’ять чи десять — вона родила, родила, родила, тому він за нею піклується.
І земля ще така… мені дуже подобається одна з її характеристик. Коли запитують: а чому земля? — там багато «а чому», але одна з найважливіших: земля може як завгодно довго генерувати додану вартість. Уявіть собі — як завгодно довго. Не рік, не два, не десять, не п’ятдесят — це сторіччя. Для порівняння, однушка чи будь-яка нерухомість за 10–15 років — не говоримо про ремонти й амортизацію — морально застаріває. Ніхто ж не хоче купити собі нову квартиру в хрущовці. Ну, блін, таке. Або в панельці — тридцять років пройшло, і вони скоро підуть під знос. Тому така ось історія.
Ангеліна Завадецька: Стартовий капітал — 150 тис. грн. На яку середню дохідність може розраховувати українець, і, зрештою, що вигідніше — ОВДП чи земля?
Андрій Усенко: Дивіться, стартова інвестиція, якщо ми говоримо про інвестиційні фонди, — це 122 інвестиційні сертифікати, приблизно по 1,4 тис. грн за сертифікат зараз, тобто десь 150–170 тис. грн. Потім доінвестовувати можна від одного сертифіката, який коштує 1 тис. грн. Хоч кожну хвилину. Натискай і купуй. Щодо дохідності: минулого року наш фонд «Реінвестиція» показав фактичну дохідність — тобто зростання ціни інвестиційного сертифіката за рік, з 31 грудня до 31 грудня минулого року, склало 24,8% у доларі і 25,8% у гривні. Що вигідніше — ОВДП чи інвестиції в землю? Навіть якби зростання було не 24,8, а 20%, навіть якби 15% у доларі — звісно, вигідніше інвестиції в землю. ОВДП — це ж просто гроші. ОВДП, як на мене, вигідні, коли тобі потрібно на якийсь час припаркувати гроші. Або коли в тебе є величезний капітал, який треба швидко розмістити під класні відсотки, але він тобі потрібен у грошах через певний час.
Бо земля — це горизонт інвестування: ми всіх орієнтуємо на 4–6 років, не менше. Коли я кажу, що сертифікати можна купити і продати, — можна, без проблем, але найбільше інвестор заробить, коли зайшов у фонд надовго. У фонду є строк діяльності, наприклад 10 років, а залишилося вже 8. Якщо ти купив сертифікат і по дорозі продав, у тебе будуть податки — на сьогодні 23%: 18% плюс 5%. А якщо дочекався до кінця, то податки будуть тільки з дивідендів — на сьогодні 9% плюс 5%. Тобто ти вже 9% економиш. Ну і плюс реінвестування всіх прибутків у фонді створює ефект складного відсотка — і таким чином це дає заробити більші відсотки, ніж просто на грошах. І під капотом у фонду лежить земля, а не гроші. Гроші знецінюються — земля капіталізується. Тому тут, як на мене, очевидно, що краще земля. Але, ще раз повторюся, для інвестицій важлива диверсифікація. Ніколи не кладуть усе в землю, або все в ОВДП, або все в акції Apple.
Ангеліна Завадецька: Тобто останні гроші не приносьте?
Андрій Усенко: Останні гроші не можна нести в щось одне. Потрібно сформувати певний капітал. Він може бути різним — може бути 50 тисяч, може бути 50 мільйонів. Але ці 50 тисяч або 50 мільйонів треба собі розділити: куди інвестувати, щоб або більше ризиків і більша дохідність, або менше ризиків, збалансований портфель. І ОВДП, і земля — це частинки інвестиційного портфелю, так само як нерухомість, фондові ринки, золото і купа інших інструментів. Кожен, залежно від величини свого портфелю, додає інструментів — облігацій, акцій і так далі.
Максим Самойлюк: Тобто земля — це та частинка портфелю, де трохи жертвують ліквідністю заради кращої дохідності?
Андрій Усенко: Це захисний актив, і його порівнюють на рівні з золотом — низькоризиковий, але з досить високим потенціалом дохідності. Чому? Якщо взяти землю, наприклад, у Штатах, то там дохідність по землі 2–3%, 4% — усе. Якщо взяти землю в Європі — до речі, ми робили порівняння… скажу вилку, щоб не помилитися: ми брали з Євростату дані за останні 4 роки, з 2020 по 2024 рік. Брали країни навколо — Польща, Болгарія, Румунія, Литва, Латвія, — не брали Нідерланди, де земля по 80 тис. доларів. Так от, у цих країнах навіть у 2020–2024 роках земля в євро щороку зростає десь у районі 8%. В Україні цей потенціал вищий. Чому? Бо ми на старті ринку. У нас стартова позиція нижча, ціна нижча — і нам є куди летіти. І в найближчі 5–10 років потенціал зростання, у відсотках та в абсолютних цифрах, буде вищий. Поки ми до них не добіжимо. Потім уповільнимося і будемо зростати на своїх 3–5–7% на рік. Хто зайшов на старті, той заробив найбільше. Якщо не помилився з активом.
Бо, до речі, найбільший ризик — забіжу наперед, якщо ви питатимете про ризики, — найбільший ризик інвестування в землю це помилитися з вибором активу. Бо дізнаєшся ти про це років через 5 чи 7, коли треба буде виходити, продавати, — а ти такий: «Що таке, там 10 тис. доларів, а в мене тут 3, більше ніхто не дає». А тому ми, як компанія «Твоє Коло», зробили домашню роботу: подивилися на всю Україну, куди не потрібно інвестувати, обрали території, де потрібно, і потім там углиб ще відбираємо, відбираємо, відбираємо. Я би сказав так: якщо порівняти з нерухомістю, то той актив, у який ми пропонуємо інвестувати, — це типу нерухомість на першій лінії біля моря. Її більше не стане ніколи. А нерухомість може бути десь на задньому плані, вглиб міста. І місто може рухатися — межу міста можна посувати скільки завгодно, а межу моря ти нікуди не подвинеш. Ну хіба що, як в Еміратах, насипати штучні острови — це дуже дорого.
Максим Самойлюк: Обрали актив правильно, але ж якісь ризики все одно є. Які ще ризики в землі?
Андрій Усенко: Головний — правильно обрати актив. А всередині цієї фрази — багато інших ризиків. Військовий — раз, ґрунти — два, опади — три, неправильна територія — чотири. Знайшов класну земельну ділянку — все офігенно, у Хмельницькій області, наприклад. Все ідеально, купив. А там навколо монополія. Монополія — що я маю на увазі? Одна аграрна компанія обробляє всі землі. Фермерів немає, нікого немає. Потрібно розуміти одну річ: понад 80%, до 85% ринку займають аграрні компанії, і покупці пов’язані з ними. Якщо в тебе монополія — якщо я тут сам, ніхто не створює мені конкуренцію, — то коли в тебе закінчується договір оренди, я собі скажу: здам землю Івану Івановичу-фермеру. А якщо Івана Івановича немає — навіщо мені платити вам замість моїх 100 доларів 500? Ніколи. І так само, коли ви прийдете продавати — кому? У мене оренда 100 доларів, Івана Івановича немає, договір на 20 років. Кому? Мені. А навіщо мені вас купувати дорого? Немає ж конкуренції, більше немає бажаючих купити. Ну, окей. Такий ризик може бути, але я в нього не вірю. В Україні треба, навпаки, розвивати ринок, залучати інвесторів, приносити сюди гроші, а не виганяти тих, хто вже тут.
Максим Самойлюк: Якщо подивитися на географію: компанія «Твоє Коло» інвестує рівномірно всюди, чи є регіони, які в пріоритеті?
Андрій Усенко: Є території, які ми визначили перспективними. І на цих територіях ми шукаємо всі землі, які придатні, які привабливі для інвестування.
Максим Самойлюк: Тобто це може бути і Одещина, і Львівщина, і так далі?
Андрій Усенко: Ні, бо ми глобально дуже обмежені територією. Я краще скажу, де ми є. Ми є на Полтавщині, Черкащині, Київщині. У нас є карта на сайті, і там чітко вказано. Можна сказати, ми є на Житомирщині — але ми є в 10% Житомирщини, а в 90% немає. Області, у яких ми переважно присутні, — це Полтавщина, Хмельниччина, Вінниччина, Черкащина. А всі інші — тут є, тут є, тут немає. І на цих територіях ми шукаємо продавців: якщо людина є на цій території і ділянка проходить по всіх параметрах, то радимо в неї інвестувати. Ми не розподіляємо пріоритет — типу, у Хмельницькому маємо тримати 50%. Неочевидна штука вийшла: Полтавщина начебто ближче до лінії фронту, ніж Хмельниччина і Вінниччина, але за динамікою цін вона обігнала їх — перегріті регіони, куди у 2022, 2023, 2024 всі бігли від лінії фронту. А потім зрозуміли, що там уже ціна висока: «Давай у Полтавщину».
Ангеліна Завадецька: Андрію, у нас буквально дві хвилинки на останнє запитання, але воно мені здається дуже цікавим. Окрім «Твого Кола», ви також співзасновник мережі м’ясних магазинів і ресторанів «М’ясторія». Ми жартували, але, може, це й не жарт: від землі до м’яса — це звучить як логічний ланцюг. Наскільки ці два бізнеси пов’язані між собою?
Андрій Усенко: Ці два бізнеси не пов’язані між собою ніяк, але ви все правильно сказали — від землі до м’яса. Чому? Бо весь мій підприємницький шлях почався з землі, з аграрного виробництва: у мене є аграрні активи, ми займаємося рослинництвом, тваринництвом; м’ясопереробка була наступним, еволюційним етапом розвитку переробки. «М’ясторія» була наступним кроком — створення бренду і культури стейків в Україні. Зараз ми пішли трохи далі: після стейків — у готову їжу, коли закриваємо потребу нас, як людей, у щоденному харчуванні. Ми не хочемо готувати, у нас мало часу — ми хочемо просто смачно, вчасно, без зусиль і за справедливу, класну ціну харчуватися. От це ми якраз і закриваємо — зараз у «М’ясторії» розвиваємо цей напрямок далі.