Як оформлювати відносини з «управителями житла»?

В рамках спільного проекту Громадянської мережі ОПОРА та Громадського радіо «СусідиПРО» президент Асоціації управителів житла Василь Ліман розповів про те, хто такі «управителі житла» в контексті реформи ЖКГ.

Василь Ліман: В рамках реформування нам в першу чергу треба говорити про закон № 417 про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку. Саме цим законом передбачено визначення того, хто такий управитель. Коротко кажучи, управитель — це фізична особа-підприємець або юридична особа, що за договором виконує функції з управління та утримання багатоквартирного будинку.

Євгенія Гончарук: Станом на зараз законопроект, про який ми говоримо, не пройшов друге читання. Відповідно, всі права і обов’язки поки що в підвішеному стані. Як зараз функціонують ті, хто позиціонує себе як управителі?

Василь Ліман: Було передбачено одночасне прийняття закону про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, який знімає монополію ЖЕКів і підприємств, що сьогодні знаходяться на ринку управління житлом, і прийняття закону про житлово-комунальні послуги, де чітко визначено, хто такий управитель і якими є його обов’язки та функції. Тобто ми повинні були одночасно розпочати формування інституту ефективного власника житла та інституту управителя. На жаль, зараз в нас є один закон, а інший майже 2 роки залишається законопроектом.

Ми, як учасники Асоціації, ретельно відпрацьовували нову редакцію законопроекту про житлово-комунальні послуги. Є певні політичні моменти, з якими ми десь не погоджуємося, але загалом ми його сприймаємо і чекаємо якомога скорішого прийняття даного закону. З нашого боку були звернення до голови Верховної Ради і керівників фракцій. Ми просили швидше поставити його на розгляд і прийняти, адже зараз він гальмує реформу. Сьогодні ми фактично дрейфуємо. Управитель нібито є. Але є управитель для будинку ОСББ, який надає функцію з управління будинком, а управителя, який надає послугу з управління будинком, немає. Це дві великі різниці. На жаль, співвласники багатоквартирних будинків не можуть отримувати відшкодування пільг і субсидій на послугу з управління. Вони в подальшому отримують відшкодування на послугу з утримання будинків та споруд і прибудинкових територій. Тому управитель сьогодні є виконавцем послуги з утримання будинків.

Євгенія Гончарук: Ми бачимо, що люди неохоче йдуть на створення ОСББ. Тобто управителями почасти стають ті ж ЖЕКи.

Василь Ліман: З 1992 року, тобто з моменту прийняття закону про приватизацію майна, у співвласників з’явилась можливість обирати форму управління. Але на той час для прийняття такого рішення було необхідне 100-відсоткове голосування. Даний закон спростив форму обрання управителя і управління своїм будинком. Тобто закон надав можливість обирати. Але послуга не визначена, а типового договору, звичайно, немає. Типовий договір про управління багатоквартирним будинком буде затверджений постановою Кабміну лише після прийняття відповідного законопроекту.

Євгенія Гончарук: Тобто ЖЕКи теж можуть бути управителями?

Василь Ліман: ЖЕКи були, є і залишатимуться. Тобто на цьому ринку залишаються всі форми господарювання. ЖЕКам тепер буде набагато складніше орієнтуватися, щоб вижити в умовах такої конкуренції. Але якщо ЖЕК зможе себе проявити як перспективна і конкурентоспроможна компанія, він залишиться на цьому ринку.

Анастасія Багаліка: Чи звертаються до вас з проханнями роз’яснити ситуацію?

Василь Ліман: Кожного дня. Звертаються і особисто, і цілими організаціями. Навіть вступають в Асоціацію. Звичайно, роз’яснень мало, хоча над цим в основному працює громадськість. Ми в свою чергу, як Асоціація, стали співзасновниками Інституту муніципального менеджменту, який проводить семінари та роз’яснювальну роботу, а також здійснює поїздки по містам, куди нас запрошують. Тобто така робота ведеться, але у Міністерства регіонального розвитку, мабуть, немає достатньої кількості коштів для постійного проведення інформаційної роботи.

Анастасія Багаліка: Які ваші прогнози стосовно того, на користь яких управителів коливатиметься ринок після прийняття закону?

Василь Ліман: На даний момент у сфері управління або обслуговування житлового фонду близько 60% залишається за комунальними підприємствами, близько 20% — це будинки, в яких було створено ОСББ та ЖБК, а близько 18-20% — це управителі або керуючі компаній, що виходять на ринок. Це середня статистика. Чому? Тому що вже є велика кількість компаній-управителів, які зареєструвалися, але вийти на даний ринок поки що не можуть, так як виникають законодавчі колізії, які не дозволяють прийти, укласти договір і брати будинки на управління.

Євгенія Гончарук: Як зараз оформлювати відносини з управителями?

Василь Ліман: Згідно з новою редакцією закону про житлово-комунальні послуги, всі взаємовідносини між управителем і співвласниками будинку будуть врегульовані відповідним договором. В договорі будуть виписані всі умови, обов’язки, зобов’язання, права і повноваження, які співвласники будуть делегувати управителю. Тобто співвласники будуть обирати управителя і диктувати йому свої умови щодо того, як утримувати будинок і які плани формувати. На управління та на утримання будинку буде формуватися договірна ціна. Тому що функція управління буде ділитися на 2 частини — функція управління і функція утримання. Все це буде обговорюватися на загальних зборах співвласників.

Євгенія Гончарук: Що, на вашу думку, має з’явитися в цьому типовому договорі, чого, можливо, немає зараз?

Василь Ліман: З’явиться відповідальність однієї і іншої сторони. Тобто не треба забувати, що ми одночасно формуємо інститут відповідального управителя і інститут відповідального співвласника. Треба розуміти, чого ми хочемо від управителів. Треба розуміти, чи зможе та чи інша компанія професійно забезпечити наші бажання. Управитель сьогодні бере на себе зобов’язання забезпечувати капітальний ремонт в будинку, проводити термомодернізацію будинку, забезпечувати заходи з енергоефективності і енергозбереження.

Анастасія Багаліка: Якими є перспективи прийняття закону?

Василь Ліман: Ми передбачаємо, що цей законопроект буде прийнято у березні цього року. У Верховній Раді є обіцянки провести день ЖКГ, а ми знаємо, що незабаром ми відзначатимемо наше професійне свято — день працівника житлово-комунального господарства та побутового обслуговування. Тому дуже хотілося б, щоб керівництво Верховної Ради і народні обранці все-таки прийняли даний закон, тому що він дійсно соціально направлений. Тут не може бути політичних розбіжностей, тому що цей закон передбачає стабільне утримання нашого житлового фонду, його відновлення і модернізацію.

Скоріш за все, буде прийнято пакет не менш важливих законів. Це закон про енергетичну ефективність будівель, закон про комерційний облік в будинках і закон про створення фонду енергоефективності. За рахунок цього і за бажання співвласників управитель зможе допомагати у проведенні модернізації будинку.

Євгенія Гончарук: Але на ринку вже з’являються нові управляючі компанії. Скільки їх? Скільки серед них фізичних осіб-підприємців?

Василь Ліман: Наразі ми збираємо таку статистику спільно з Міністерством регіонального розвитку та житлово-комунального господарства. Наша Асоціація робила відповідні запити, але складно судити. Скажімо, нам подають дані про те, що в обласному центрі з’явилося понад 20 управителей. Коли ми уточнюємо, скільки серед них працюючих, виявляється, що тільки 7. Тобто вони вже зареєструвалися і чекають на проведення конкурсів. Я порадив би не чекати проведення конкурсів. Якщо ви створили свою компанію або зареєстрували себе як фізичну особу-підприємця, майте на увазі, що конкурсну документацію будуть прописувати органи місцевого самоврядування. Тому я раджу виходити на цей ринок вже сьогодні. Беріть будинки на управління і показуйте, на що ви здатні, щоб потім можна було виходити на конкурс.

Анастасія Багаліка: Що буде з матеріально-технічною базою ЖЕКів, якщо вони будуть витіснені з ринків?

Василь Ліман: Вся матеріально-технічна база комунальних підприємств — це власність громади. І саме орган місцевого самоврядування буде нею розпоряджатися. ЖЕКи, які будуть витіснені, я думаю, розберуться зі своїм майном. В першу чергу над цим працюватимуть ліквідаційні комісії. ЖЕКи, які знаходяться на самофінансуванні і обслуговують будинки, часто знаходять в жахливому, збанкрутілому стані. І це не зовсім їхня провина. Це спільна провина. Тому що тарифи, затверджені органами місцевого самоврядування, на яких вони працювали і працюють сьогодні, частіше за все недостатні для того, щоб можна було професійно утримувати житловий фонд.

Євгенія Гончарук: У законі, про який ми сьогодні говоримо, є пункт про те, що цей менеджер або управитель має проходити переатестацію. Хто має проводити цю переатестацію?

Василь Ліман: Управляти будинками повинні професійні люди, які мають проходити професійну атестацію. Це підтверджує і світова практика. У Польщі в свій час було навіть ліцензування управителів. Тобто поки не отримаєш певну освіту і не пройдеш практику, ти не маєш права бути управителем. В Україні ми виступаємо або за професійну атестацію, або за сертифікацію. Але наші управителі повинні мати ті професійні навички, які їм дозволять управляти будинками. Коли буде прийнято закон, Кабмін має визначити органи, які будуть займатися професійною атестацію. Я би надав таку можливість тим вузам, підприємствам, організаціям й інститутам, які і до сьогоднішнього дня займалися навчанням і підготовкою управителей. Таких вузів в Україні мало. Зокрема це Харківський інститут міського господарства імені Бекетова, Львівський політехнічний університет і декілька інститутів, в тому числі Інститут муніципального менеджменту.