«1,4 млрд грн за 35 га практично в центрі Києва — це ціна землі в Бучі, не в столиці»: деталі приватизації колишнього заводу «Більшовик»

Продаж «Першого машинобудівного заводу», колишнього «Більшовика», називали найбільш очікуваною подією у сфері приватизації цього року. Це перший за останні роки продаж великого об’єкта приватизації.

Оскільки саме підприємство давно не працює на повні потужності, з понад 30 цехів працюють лише два, основним здобутком інвестора стала земля. Адже йдеться про 35 га практично у центрі столиці.

Аукціон з продажу заводу відбувався у Фонді держмайна, за його перебігом усі охочі могли спостерігати онлайн. Крок аукціону складав 20 млн грн.

Усього кілька тижнів тому у Фонді держмайна звітували, що мають принаймні 15 потенційних інвесторів, зацікавлених купівлею «Більшовика». Однак конкурентів на аукціоні було три. Очільник Фонду Дмитро Сенниченко раніше заявляв, що вони розраховують на конкуренцію і зростання ціни в декілька разів. Але вийшло дещо інакше.

• Менш як 10 хвилин, по одному кроку від двох учасників і аукціон закінчився. Завод де-факто став власністю ТОВ «Дженерал Комерс».

Інвестор заплатив за об’єкт на 40 мільйонів більше ніж стартова ціна. Тобто замість кількох разів, анонсованих Фондом держмайна, ціна не зросла навіть на 3% від початкової. До того ж одна сотка землі у центрі Києва інвестору обійшлась у трохи більше як 15 тисяч доларів. Це, пояснює експертка ринку нерухомості Ірина Ткаченко, ціна за сотку землі у Бучі, не в столиці. Адже вартість за сотку в центрі Києва коливається в межах 100-150 тисяч доларів:

«Це як мінімум в 10 разів менше, ніж може коштувати. До речі, якщо говорити і про вартість будівель, розташованих на цій земельній ділянці, то вони можуть бути як і додатковою вартістю на до ціни, так і навпаки, занижувати ціну, якщо будівлі потребують демонтажу. Але в будь-якому випадку 15 тисяч доларі за сотку в центрі, що б на ній не стояло і не було вирито —  це у 8-10 разів менше ринкової вартості. 

І на території «Більшовика» ще розташований один комплекс «Укроборонпрому», який не входить до приватизації, він залишається державним. Ця будівля розташована десь по середині території, це може трохи вплинути на цінову політику і сенсі зменшення, але не в 8-10 разів. 15 тисяч за сотку це вартість земельної ділянки, наприклад, в Бучі». 

Щодо фірми «Дженерал Комерс», яка стала переможцем торгів, то з огляду навіть на відкриті дані видно ризикові фактори, каже фахівець аналітичної системи YouСontrol Михайло Кольцов:

«Наприклад, недостатній розмір статутного капіталу — всього 4 тис. гривень. Також я бачу, що учасники зареєстровані на Кіпрі, тобто в офшорі. В основному компанія займається не спеціалізованою оптовою торгівлею, у виді діяльності у них вказано «управління нерухомим майном за винагороду та на основі контракту».

Тобто компанія молода, їй всього 3,5 роки, у неї невеличкий статутний капітал і дуже загальний вид дільності. Якби ви мене запитали, чим компанія займається — я б не зміг вам відповісти на підставі ось цієї інформації.   

Найімовірніше, компанія виконує посередницькі функції, тому що з огляду на її статутний капітал вона навряд чи самостійно може це купити. Отже, вона зробила це від чийогось імені, швидше за все». 

Між тим бізнесмен Василь Хмельницький, колишній нардеп від «Партії Регіонів» підтвердив, що є співінвестором придбання Першого київського машинобудівного заводу. В заяві UFuture, компанії Хмельницького, йдеться, що територію заводу перебудують.

«У Києві з’явиться інноваційна та комфортна для городян інфраструктура у центрі міста, ефективний власник та мільярдні інвестиції, нові робочі місця та перспектива розвитку», – заявив бізнесмен.

Також він повідомив, що співвласником активів «Більшовика» став власник компанії «А-Девелопмент» Олексій Баранов.

Тепер упродовж 10 днів інвестор і фонд держмайна повинні підписати договір. Тоді новий власник матиме 30 днів, аби оплатити свою покупку. Також своє схвалення має дати Антимонопольний комітет.
У КМДА неодноразово заявляли, що Київ викупить цех №5 заводу, щоб добудувати Шулявську розв’язку, і що це прописано в умові для інвестора. Також йшлося про сплату податкового боргу перед містом. Микола Поворозник, перший заступник голови КМДА, говорить, що тепер, коли вже є інвестор, проблем з викупом цеху у міста бути не повинно:

«На умови, що Київ викупить цех №5 переможець аукціону погодився апріорі, беручи участь в аукціоні. Після оформлення всіх документів у Фонді державного майна, здійснення всіх платежів і коли до нього перейде право власності на цей об’єкт ми з ним вступимо в перемовини. Думаю, що жодних проблем з викупом цього цеху для громадських потреб не повинно бути». 

Щоправда, якою може бути ціна ділянки під розв’язку, коли вона буде вже у приватній власності та чи відповідатиме вона ринковій — посадовець не конкретизував.

Однак окремо підкреслимо — земля під колишнім «Більшовиком» належить до категорії «землі промисловості». Зміна їх цільового призначення належить до компетенції Київради і може бути ухвалена на сесії депутатами.

То чи не може вийти так, що Київрада погодиться змінити цільове призначення, лише якщо інвестор продасть цех за ціну, яку Київрада і назве? Керівниця напряму управління публічним майном Transparency International Україна Христина Зелінська каже, що у будь-якому випадку оскільки це вже буде приватна власність інвестора, то і ризики щодо продажу та перемовин з міськими чиновниками — виключно його:

«І якщо Київрада буде викуповувати цей цех у приватного власника, то, напевно, чим менше Київрада заплатить, а це кошти платників податків міста Києва, тим для нас вигідніше. Тобто це вже питання приватного власника і територіальної громади Києва. Все. більше ризиків тут має сам інвестор». 

Свого часу Фонд держмайна рекламував підприємство для потенційних покупців саме як ділянку під масштабну офісно-житлову забудову. Експертка згодна, що там можна звести цілу низку інфраструктурних об’єктів. А ось чого точно не варто чекати – це відновлення роботи заводу, каже Зелінська:

«У майбутньому ми можемо очікувати на території цього колишнього заводу «Більшовик» чергове UNIT.City, інший якийсь центр, ревіталізовані приміщення, можливо житлову забудову, якщо змінять цільове призначення земельної ділянки. Фактично — це майбутній потенційний інфраструктурний проєкт, швидше за все. Але точно не відновлення підприємства з нуля». 

Окрім сплати вартості об’єкту та боргу перед містом, інвестор зобов’язаний впродовж 3 місяців виплатити працівникам, які працюють у діючих цехах заборгованості по зарплаті.

Загалом, головний принцип приватизації — це перетворення непродуктивних та непрацюючих активів на продуктивні, з залученням інвестицій, звісно. На що перетворять 35 га у центрі міста, і врешті – який зиск матиме від цього і столиця, і пересічні кияни та киянки — буде відомо лише, коли свої плани оприлюднить новий власник.

Мар’яна Чорнієвич, Громадське радіо

Підтримуйте Громадське радіо на Patreon, а також встановлюйте наш додаток:

якщо у вас Android

якщо у вас iOS