Де вигідніше робити ремонт: у новобудові чи на вторинному ринку?

«Існує поширена думка, що ремонтні роботи, які проводяться після покупки квартири в новозбудованому будинку, обходиться дешевше. Також на нього йде менше сил і часу. Ще б пак, адже ви все робите відразу під свої вимоги, не турбуючись про демонтаж старої обробки і необхідні переробки. Але, як показує практика, ця думка не завжди виправдана, і зазвичай все залежить від цілого комплексу різних факторів» — розповідає директор інтернет-магазину «Венбуд».

У матеріалі спробуємо розібратися докладніше, від чого залежить кінцева вартість та трудомісткість ремонту, який має забезпечити гідну якість життя та комфорт мешканців придбаної квартири.

Ремонт у новобудові

Найдешевше можна купити нерухомість без обробки. Багато покупців надають перевагу цьому варіанту ще й тому, що в такому випадку можна зробити все на свій смак. Купуючи житло зі вже готовим оздобленням, ви отримуєте стандартне оформлення та конфігурацію, які не завжди влаштовують нових господарів. Додатковий фактор ризику — можлива недбалість підрядників, відповідальних за оздоблювальні роботи. Тому багато хто часто зупиняється на варіанті без обробки. Але тут відіграє роль такий фактор – виконавці беруть дешевше за великі обсяги роботи. І вже готове оздоблення може, зрештою, обійтися не так дорого, як ремонт в окремо взятій квартирі. Якщо, звичайно, ви не маєте достатньо досвіду, вмінь і часу, щоб зробити ремонт самостійно. Давайте подивимося, з чого може складатися ремонтний бюджет у різних випадках.

Варіанти оздоблення

Чорнова (без оздоблення)

Найбільш бюджетний варіант. Ви отримуєте порожню коробку без внутрішніх перегородок. Комунікації підведено, але внутрішнє розведення — за вами. Планування – частково вільне. Підлога може бути зі стяжкою або без неї. Радіатори найчастіше встановлені.
Тобто ви робите все «з чистого аркуша» за своїми вимогами, але на вас чекає довгий і витратний ремонт — витрати додатково включають доставку великого обсягу будматеріалів (гіпсокартон, будівельні суміші тощо). Потрібно точно розрахувати кількість гіпсокартону та комплектуючих, щоб уникнути зайвих витрат.

Передчистова

У цьому випадку вам доведеться тільки встановити міжкімнатні двері та забезпечити фінішне оздоблення. Ви отримуєте житлову площу з якісною стяжкою на підлогах та вирівняними стінами. Іноді на них може бути навіть нанесена шпаклівка. Встановлено всі перегородки, засклено лоджії та балкони, готова система опалення, розведення водопостачання проведено до лічильників.

Чистова

Ви просто в’їжджаєте до квартири, отримуючи вже все готове, аж до встановлених змішувачів на кухні у ванній кімнаті. Знову ж таки, є різні варіанти.

Індивідуальне планування

Часто купується житлова площа з так званим вільним плануванням. У цьому випадку ви отримуєте простір, розділений тільки тримальними стінами. Інші перегородки доведеться зводити власним коштом. Це дає нескінченний простір для творчості та забезпечує унікальність. Але витрати, відповідно, зростають. Вони залежать від того, який варіант ви оберете. Це можуть бути:

• гіпсокартонні перегородки:
  — встановлення каркасу з металевого профілю;
  — забезпечення шумоізоляції (шар звукопоглинача між шарами гіпсокартону);
  — обшивка каркаса по обидва боки гіпсокартонними листами;
• кладка з наступних матеріалів:
  — цегла;
  — шлакоблок;
  • пористий бетон:
  • піноблоки;
  • газоблоки;
  • газосилікат.

Проведення комунікацій

Електропроводка

Спочатку прокладаються електричні та телекомунікаційні кабелі, які розводяться по всіх приміщеннях згідно з попередньо розробленим проектом. Це досить дорогий етап робіт, адже крім оплати праці кваліфікованих електриків, потрібна закупівля якісних проводів з потрібним перетином і кабелів з відповідними параметрами. Потрібно буде бурити гнізда для розеток, вимикачів тощо.

Розведення труб

Потрібно визначити правильне розташування сантехнічних пристроїв та забезпечити проведення водопровідних та каналізаційних труб. Природно, у витрати входить придбання та монтаж самих цих пристроїв: ванни або душу, унітазу, бойлера тощо.

Оздоблення стін, стелі та підлоги

При купівлі об’єкта нерухомості в новобудові ви отримуєте все це в «голому» вигляді. Тобто стіни потрібно штукатурити, підлогу залити стяжкою, якісно обробити стелю. При цьому необхідно потурбуватися про потрібну звуко-і теплоізоляцію. І лише потім займатися фінішним оздобленням.

Підводні камені

• Усадка будинку. Це перше, що необхідно пам’ятати перед початком ремонту. Основні рухи відбуваються в перші півроку, але вони можливі протягом двох років. Так, кожен власник стикається з вибором:
  — робити найбюджетніший ремонт без капітальних витрат, щоб надалі зробити новий, уже повноцінний (витрати на додаткові роботи);
  — зачекати певний термін, не в’їжджаючи в нову квартиру, і тільки потім приступати до необхідної обробки (витрати на оренду житла тощо).
• Великі стартові витрати. Зрозуміло, що всі вищеописані етапи робіт коштуватимуть чималу суму. При цьому поки вони не будуть виконані, ви не зможете в’їхати в придбану квартиру і жити там.
• Якщо в квартирі вже виконано чистове оздоблення, це ще не гарантує гідної якості. Хоча часто можна вибирати різні варіанти обробки від забудовника:
  — економ;
  — стандарт;
  — комфорт.

Тут, звичайно, є вибір, але все залежить від того, які саме кошти покупець має в даний момент. Наприклад, при обмежених фінансових можливостях можна взяти нерухомість з обробкою економ-класу, щоб одразу в’їхати та жити, щоб згодом замінити, наприклад, міжкімнатні двері та вікна з найдешевших на більш якісні та респектабельні, зробити новий косметичний ремонт тощо.

Таким чином, ми бачимо, що все залежить від цілого набору факторів, і рішення про те, який варіант вибирати вигідніше, щоразу приймається індивідуально. Тепер подивимося, як справи з купівлею нерухомості на вторинному ринку.

Ремонт на вторинному ринку

Якщо ви купуєте нерухомість у колишніх власників, це означає, що все залежить від її стану і від того, наскільки вам підходить планування. Розглянемо, які чинники впливають на вартість можливих робіт.

Перепланування

Припустимо, вам підійшла за цінами двокімнатна квартира, де жила молода пара. Господарі вирішили зробити студію, поєднавши одну кімнату з кухнею. А у вас сім’я з трьох людей, і потрібні дві окремі кімнати. Це означає, що доведеться робити перегородку. Або зворотна ситуація — ви хочете знести не тримальний елемент конструкції. У різних випадках ремонтний бюджет включає витрати на такі заходи:

• знесення перегородки — демонтаж, вивезення великої кількості будівельного сміття;
• встановлення нової (повернення старої) стіни — купівля будматеріалів та монтажні роботи;
• перенесення перегородки на нове місце – витрати з перших двох пунктів складаються разом.

Якщо ви вирішили робити перепланування та встановлювати міжкімнатні перегородки, потрібно обрати якісну штукатурку за помірними цінами.

Нерівні стіни, підлога, неякісна обробка стелі

У такому разі вам загрожує:

• Зняття старої штукатурки та, можливо, стяжки. Можливі витрати необхідно враховувати ще на етапі вибору відповідного об’єкта для покупки – перевіряти, наскільки рівні всі поверхні. Якщо доводиться здійснювати капітальні заходи зі зняттям старої чорнової обробки, це включає демонтажні роботи, розфасовку і вивезення об’ємного, важкого і брудного будівельного сміття.
• Заливка нової стяжки (або обшивка фанерою з установкою каркасу) та вирівнювання стін штукатуркою або гіпсокартоном. Все це також включає, крім безпосередньо монтажних робіт, закупівлю і доставку листів, сумішей та інших будматеріалів.

Нова електрика та сантехніка

• Навіть якщо не доводиться поєднувати ванну та туалет, вдаючись до перепланування, все одно іноді приймається рішення змінити розташування ванни або замінити її на душ. Це вимагає нового розведення труб. Або самі труби можуть бути непридатними для подальшої експлуатації і вимагають заміни. Про це потрібно думати спочатку, тільки приступаючи до ремонту, тому що ці етапи робіт належать до початкових.
• Тільки після того, як ви переконаєтеся в придатності водопровідних та каналізаційних шляхів, настає черга закупівлі та встановлення нової сантехніки. Це потрібно майже завжди. Якщо доводиться змінювати лише сантехнічні пристрої, плюс у тому, що це можна зробити поступово, вже живучи в будинку.
• Що стосується електрики, то тут питання вартості залежить від стану проводки, що залишилася від колишніх господарів. Наприклад, старі, ще алюмінієві дроти, вимагають обов’язкової заміни – вони не забезпечать надійної роботи електротехніки. Також потрібно врахувати переріз, який завжди буває достатнім використання великої кількості кухонної техніки, установки бойлера тощо. Які тут можливі варіанти:— Іноді потрібно повністю змінювати електропроводку. Це спричиняє суттєве подорожчання робіт. Якщо немає потреби збивати штукатурку або обробляти поверхні гіпсокартоном, для нової проводки потрібно робити штроби — це дорого і не швидко, адже доведеться закривати всі поверхні спеціальним покриттям. Його застосування — це зайва робота та витрати.
  — Якщо доведеться робити лише додаткові гнізда для розеток, це обійдеться дешевше.
  — Якщо доводиться лише встановлювати новий лічильник чи автомат на вході та здійснювати дрібні роботи, цей варіант ще економніший.

Зазначимо, що останні два пункти можна виконати не одразу, а під час проживання у квартирі. Вони не такі об’ємні і не так забруднюють простір. Хоча висвердлювання нових розеток теж потребує певного захисту від пилу.

Підводні камені

Найголовнішою неприємною несподіванкою може виявитися непередбачене суттєве подорожчання ремонту. Ви можете планувати один обсяг робіт, а після їхнього початку може виявитися зовсім інакше. Це пов’язано з неможливістю заздалегідь правильно оцінити ступінь можливих прихованих ушкоджень. Що більше років будинку, то більш вірогідніша така можливість. Адже до вторинного житла належить і сталінка у 60-річному віці, і побудований буквально 5 років тому будинок у сучасному ЖК. Природно, у другому випадку ви навряд чи зіткнеться з прикрими несподіванками, якщо це не прихований брак. Зате в панельному будинку ви навряд чи захочете робити перепланування, тому що більшість стін тут тримальні, і демонтувати їх не можна.

Якщо будинок у віці, швидше за все на вас може чекати старенька електропроводка, труби в поганому стані та інші проблеми, які видно не одразу. Для правильної оцінки стану житла краще запросити спеціаліста, однак ця послуга також оплачується. А розпочавши простий косметичний ремонт без цього, ви можете поступово перейти до цілком повноцінного капітального. Наприклад, якщо почнете здирати шпалери (і з ними зніметься і штукатурка, що відшарувалася) або намагатиметесь щось зробити зі стяжкою, що розсипається.

Все це зумовлює додаткові етапи робіт, які також доведеться оплачувати. Досвідчені ремонтники керуються одним правилом, яке з’явилося після років роботи: спочатку виконується демонтаж усіх покриттів, потім розраховується кошторис.

Як показує практика, у деяких випадках ремонт у вторинному ринку може обійтися навіть на 30% дорожче, ніж у новобудові. Така переплата виявляється прикрим фактом для нових мешканців.

Висновок

У більшості випадків у квартирах, що пропонуються на вторинному ринку, електропроводка та сантехніка перебувають у задовільному стані.

Тобто можна обійтися простою косметичною обробкою і заїжджати сюди. Це позбавляє витрат на капітальні зміни, гір сміття та тривалих термінів очікування. Зазвичай ситуація просто освіжається за допомогою таких робіт:

• зміна шпалер на нові;
• укладання лінолеуму, ламінату або інших покриттів, плінтусів;
• заміна розеток та вимикачів;
• заміна сантехнічних пристроїв.

Звичайно, такий ремонт вигідніший, ніж облаштування новобудови з чорновим оздобленням.

А ось при необхідності змінювати проводку, робити перепланування, зносити перегородки, вартість може бути рівнозначною або навіть більшою (демонтаж і вивіз сміття).

Якщо ви взагалі не готові вкладатися в ремонт (це вимагає не лише фінансових вкладень, а й певних зусиль і часу), можна придбати житлову площу в новобудові хоча б з передчистовою обробкою. Якщо вас влаштовує однотипне оформлення, можна вибрати чистий варіант. У такі приміщення можна заселятися відразу, і щось змінювати під свій смак вже в міру можливості.

Який варіант ви б не вибрали — усе необхідне для ремонту ви можете знайти в інтернет-магазині будівельних товарів «Венбуд», де вам завжді будуть раді надати професійну консультацію і допомогти з оформленням замовлення.