Як продати житло на окупованій території Луганської та Донецької областей?

Аналітики з нерухомості останнім часом дають протилежні прогнози щодо цін на нерухомість на окупованих територіях. Ажіотаж з отриманням російських паспортів трохи зіграв на підвищенні цін на квартири у Луганську, адже від нього до кордону з сусідньою державою лише 60 кілометрів. Проте і досі ціни на квартири не конкурентні в порівнянні з цінами навіть у сусідніх, українських містах Луганщини. 

Громадське радіо поспілкувалося з місцевими ріелторами та людьми, які недавно продали свою нерухомість на окупованій території.

Середня ціна на двокімнатну квартиру в Луганську — 15 тисяч доларів, на трикімнатну — від 18 тисяч. Звичайно, є квартири значно дешевші, а набагато дорожчих — майже немає. Та й пропозиції значно перевищують попит. За майже одностайною думкою ріелторів, портрет середнього покупця такий: це родина з глибинки (місцевої луганської чи російської), що скористалася можливістю перебратися у порівняно велике місто. Це здебільшого люди без вищої освіти, проте з грошима, які з’явилися після перетворення прикордонних селищ у контрабандний клондайк. Багато серед охочих придбати житло російських військових чи лікарів. Вони приїжджають з валізою, тому шукають квартири «з капцями». Тобто, купують житло зі всім скарбом: тарілками, капцями, рушниками та навіть картинами на стінах. Як то кажуть, купують не житло, а стиль життя. Щоправда, чужий і вимушено залишений. Такою специфікою покупців обґрунтований і вибір районів, які користуються попитом. Це центр, автовокзал та південні квартали. Саме ці райони знайомі не місцевим. Тому навіть квартири у новобудовах, яких, до речі, у Луганську лише декілька, продаються повільно, якщо розташовані у іншому районі.

Сам процес продажу займає не менше місяця. Адже українські документи у так званій «республіці» не мають чинності, тож доводиться їх переробляти за новими «законами». Можна займатися цим самостійно, але для тих, хто не може перетнути лінію розмежування, ріелтори підготують документи дистанційно. Але для цього треба зробити певні кроки. 

Отже, ви вирішили продати квартиру, але боїтеся робити це самостійно. Тоді краще знайти людину, якій ви довіряєте. Вона буде оформлювати угоду, приймати гроші, сплачувати за послуги численних інстанцій. Ріелтора також краще шукати через знайомих: ані ви їм, ані вони вам не довіряють, тож певні знайомства не завадять. 

У «ЛНР» не приймають українські документи. Тому вам доведеться оформити російські довіреності на продаж квартири та на підготовку документів на продаж, якщо це буде робити інша людина. Зробити таку довіреність можна безпосередньо у «ЛНР», якщо ви не плануєте особисто приїжджати на угоду, але можете приїхати для початку оформлення документів. Або з’їздити до Росії чи російського консульства (найближчі від України — в Білорусі чи Молдові). Кожна з довіреностей коштуватиме близько 1700 рублів. Якщо ви вже встигли оформити ID-карту, то вам доведеться зробити її переклад, а також переклад витягу на російську. Це можна зробити в Україні. Обійдеться обидва переклади близько 500 гривень. Одразу у Росії зробіть 4 нотаріальні копії цих перекладів — так буде дешевше, близько 300 рублів за комплект. Ці копії знадобляться для інстанцій при переоформленні квартири. Якщо у квартирі прописані діти — треба дати згоду на виписку дітей кожним з батьків. А також прописати у довіреності право виписати самого власника квартири. Згоду дають лише в Україні, коштує документ біля 400 гривень.

Ці документи треба підготувати заздалегідь, до зустрічі з ріелтором. Наступний крок — виписка. Знадобиться ксерокопія вашого паспорта та згода на виписку, якщо особисто вас не буде. Також свідоцтва про народження дітей, якщо вони прописані у квартирі. Черги в паспортних столах великі, тому іноді можна попросити зробити все швидше так званих «бігунків». Це обійдеться від 3000 до 6000 рублів.  Дітей обов’язково треба прописати, при чому неважливо, на підконтрольній чи непідконтрольній території України. Головне — мати документ про прописку дитину з одним з батьків. Ріелтори також радять зробити ксерокопію виписного талону — адже це єдиний доказ, що ви виписані з квартири. Ніякі штампи в український паспорт представники так званої «ЛНР» ставити не мають права. Так само, як і примусити вас змінити паспорт для прописки. Вони це обов’язково запропонують, але ви маєте змогу відмовитись.

Зі всіма цими документами можна звертатися до ріелтора. Сума витрат на зміну техпаспорта квартири з українського на луганський, послуги БТІ, інформаційна довідка та інші документи, що потрібні для підготовки продажу обійдуться приблизно у 100 доларів в рублевому еквіваленті. Можна займатися продажем самостійно, тоді інстанції теж проходити доведеться самому. Почніть з БТІ — там зроблять експертизу, оцінку та почнуть процес підготовки нового техпаспорту на квартиру за луганськими вимогами. Лишилося тільки зробити гарні фото. Намагайтеся, щоб вони були чіткими, уникайте потрапляти у кадр, робіть світлини з верхньої частини кімнати, підіймайте фотоапарат над головою — так квартира здаватиметься більшою. Далі фото квартири виставляються в чат ріелторів і починається продаж. Досить дешеві чи з гарним розташуванням навіть не доходять до ОLХ. Всі інші ставлять в рекламні блоки та починають покази. Ріелтори запевняють: продають все, справа лише в ціні та часі. І в готовності власників відпустити свою квартиру. І будьте готові до того, що ріелтори можуть брати за свої послуги гроші як одразу (від 500 у.е.), так і ставити націнку на вашу квартиру. До того ж, не цурайтеся розповідати про свої плани перевіреним людям: найчастіше перевірені покупці беруть квартири у «своїх», бо лише луганчани справді розуміють переваги того чи іншого району міста чи будинку. 

Втім, з юридичної точки зору, такий продаж квартири — фікція для українського законодавства, розповів Громадському радіо юрист у сфері нерухомості Станіслав Герасименко. За його словами, законною угодою є тільки така, що оформлена на підконтрольній українській владі території за українськими законами. Такі  угоди регламентовані законом України «Про забезпечення прав і свобод громадян на тимчасово окупованих територіях України», розповідає Станіслав Герасименко.

«За цим законом у нас такі угоди є дійсними, якщо вони проведені на території України, на неокупованій території, і якщо вони здійснюються українським нотаріусом і записи робляться в українському реєстрі речових прав», — говорить Герасименко.

За цим законом, всі угоди, що укладені на окупованих територіях не за українськими законами, не мають ніякої юридичної сили в Україні, пояснює юрист:

«Всі угоди, які здійснені на території тимчасово окупованій — вони є нікчемними. Вони не створюють жодних правових наслідків, і вони цим законом спеціально визнаються недійсними з моменту їх проведення. Тобто, вони не існують».

Аби насправді продати житло на окупованій території, угоду треба проводити двічі: законно — в Україні, і аби покупець міг скористатися квартирою — на непідконтрольній території. Аби проблем з нерухомістю в так званих «ЛНР-ДНР» не виникало, угоду обов’язково треба проводити на законних підставах, розповідає Станіслав Герасименко.

«Для цього потрібно провести цю угоду на території України, у тій же Луганській області, якщо ми беремо цей приклад, у межах Луганської області. Це можуть зробити нотаріуси, це можуть зробити реєстратори. Вони можуть провести цю угоду….У будь-якому випадку, власникові квартири потрібно буде виїхати на територію України для того, щоб здійснити цю угоду або видати довіреність на здійснення такої угоди» — додає юрист.

Зазначимо, що багато хто з покупців розуміє, що жити у Луганську чи Донецьку за часів України вони не будуть. І користуються нагодою купити дешеве житло, сподіваючись, що конфлікт в Україні триватиме якомога довше. Тому і йдуть на фактично фіктивні угоди.

Серед українських юристів існує, між іншим, така думка: якщо покупець погоджується лише на оформлення документів так званих «республік», а продавцю потрібно продавати житло, аби виїхати та мати можливість жити в Україні, то відмовлятися від такої угоди не варто. Адже жодних вимог законодавства така угода не порушує. 

Варвара Васильєва, Луганщина, Громадське радіо