1x
Прослухати
--:--
--:--
Українські реалії показали, що навіть найнадійніші забудовники можуть в одну мить стати повними банкрутами. І причиною цього явища є не тільки економічні показники, але й політичні ігри, а також банальний вплив конкретної людини. Так чи можна довіряти рейтингам, якщо вони не показують дійсність? Однозначна відповідь — так. Підготовлена аналітика дає змогу відразу ж відкинути девелоперів зі слабкою матеріальною базою та великою кількістю проблемних будинків. До того ж рейтинг дає змогу визначити чинники, що впливають на швидкість будівництва нерухомості.
Команда Всі Новобудови проаналізувала столичних девелоперів і підготувала невеликий аналітичний матеріал. У рейтинг увійшли тільки ті забудовники, які мають в активі новобудови Києва та області.
Вузькі місця будівельної сфери
Застаріла законодавча база з масою прогалин дозволяє забудовникам відкрито маніпулювати дозвільною документацією. Сьогодні в Україні можна почати будівництво, навіть не маючи на руках усіх паперів. На збір повного пакета часто потрібно кілька років, а конкуренція за гарні ділянки землі ведеться постійна. Тому всі йдуть на хитрість — починають будівництво та вже після збирають документи.
Інвестору просто немає сенсу шукати на 100% сумлінного забудовника, який уже має на руках усі папери. Таких в Україні можна перерахувати на пальцях однієї руки. Однак таке порушення практично не впливає на загальний рейтинг девелопера.
Лише кілька резонансних проектів у столиці було завершено повним знесенням будинку або розбором зайвих поверхів. Тому санкцій можна не очікувати.
Наступною проблемою може стати наявність судових розглядів у забудовника. Тут необхідно тверезо оцінювати характер судової справи та умови її виникнення. Найчастіше українська Феміда розглядає суперечки за земельні ділянки та спірне будівництво в історичному центрі. Особливу увагу потрібно приділяти розглядам, де одним з учасників виступає державний орган. Частина девелоперів довгий час судиться з міністерствами за ласі шматочки землі для будівництва. Також на рейтинг впливає рішення в апеляційних органах та наявність судових справ безпосередньо з інвесторами. Судова тяжба зі звичайними покупцями квартир — це серйозна проблема для будь-якого забудовника та удар по репутації компанії.
Авторитет певних людей
Багато новобудов України будують при повній політичній підтримці місцевої влади. Частину житла, навпаки, усіляко намагаються очорнити. У будівельній сфері не все залежить від людської довіри. На будівництво впливає популярність власника бізнесу та тіньове вливання грошей у партнерстві з політичними лідерами. Тому популярність девелоперів повністю залежить від активності їх лідерів.
В Україні не всі забудовники надають інформацію щодо керівництва. Це пов’язане з великою кількістю тіньових партнерів. Власники бізнесу залучають сторонні інвестиції та беруть участь в угодах щодо легалізації незадекларованих доходів. Також керівництво будівельними організаціями володіє ще декількома бізнесами, щодо яких не поширюються.
У підсумку рейтинг враховує максимальну кількість факторів, які можна отримати з відкритих джерел. Публічні дані щодо власника та його репутації, фінансова звітність та наявність уже готових об’єктів впливає на оцінку.
Чинники ненадійності забудовника
Під час підбору житла від конкретних компаній необхідно враховувати низьку важливих нюансів. Часткове невиконання зобов’язань перед інвесторами або партнерами ще не є ознакою поганої компанії. Відкликання ліцензії або дозволу на будівництво з боку ДАБІ – привід не довіряти компанії. Рішення апеляційного судового органу та прострочення кредитних платежів грає проти девелоперів.
Потенційні ризики для інвесторів:
• Провали фінансової звітності упродовж декількох років;
• Висока кредитна заборгованість;
• Погане співвідношення готових та споруджуваних об’єктів;
• Відсутність документів на земельну ділянку;
• Невідповідність будівельного об’єкта на папері та в реальності;
• Невідповідність поверховості у проектній документації;
• Строки виконання проекту;
• Спосіб та об’єми залучення інвестицій;
• Строки затримки здачі об’єктів в експлуатацію;
• Прозорість стосуніків зі ЗМІ;
• Відсутність звітності перед інвесторами;
• Слабка активність у соціальних медіа;
• Непрофесійна робота відділу продажу.
П’ять забудовників із Києва з надійною репутацією
Реалії українського ринку нерухомості такі, що компанії не можуть отримати найвищу оцінку з низки об’єктивних причин. Зокрема, на це впливає правове поле та занадто великий політичний тиск на всю будівельну сферу. Максимальну оцінку в 5 балів не здобуває жодна компанія.
Однакову оцінку в 4 бали отримують такі забудовники:
• Stolitsa Group;
• UDP;
• Київміськбуд;
• KAN Development;
• bud development.
Усі компанії мають стабільний рівень надійності, але вкрай гостро переживають будь-які економічні проблеми на ринку. Різкі зміни в політичному або правовому полі негативно позначається на роботі забудовників. Пандемія, девальвація національної валюти та світові кризи створюють певний тиск. Водночас компанії з мінімальними втратами витримують тривалі несприятливі умови.
Головна порада під час самостійного пошуку сумлінного забудовника – оцінка ризиків, які приховуються. Потрібно враховувати кількість об’єктів на стадії будівництва та заплановані проекти. Нецільове використання коштів допустимо на будь-якому етапі будівництва, але часто керівництво зловживає цим інструментом. Тому розрив між отриманими грошима та поточними зобов’язаннями призведе до швидкого банкрутства або суттєвій затримці будівництва. Інформація, яка не розголошується публічно, може стати головним чинником під час пошуку девелопера.
Касовий розрив у випадку кризових явищ призводить до затримки будівництва. Якщо криза триває довше аніж 1-2 роки, інвестори просто не отримують свої квартири вчасно.
Якщо в забудовника все добре з фінансуванням та паперами, він уважно ставиться до необхідних дрібниць. У популярних девелоперів завжди в наявності сертифікати енергоощадності та технічні паспорти, а інженерні системи відповідають європейському стандарту. Навіть якість дверей або вікон може сказати багато цікавого щодо девелопера.
Халатний підхід до невідповідності будинку технічним умовам знижує якість життя у вже готовому будинку. Підключення до комунікацій відбувається через 12-16 місяців і створює незручності для майбутніх мешканців. Краще заздалегідь почитати відгуки від власників нерухомості в будинках забудовника або поспілкуватися з покупцями особисто. Кардинальна зміна планувань на поверсі або неякісне будівництво також негативно позначаються на репутації девелоперів. Але це нечисленні випадки та трапляються вони не частіше, аніж проблеми з фінансами або проектною документацією.
Підтримуйте Громадське радіо на Patreon, а також встановлюйте наш додаток:
