Що робити, перш ніж купувати квартиру? Три головні поради

У студії Громадського радіо — член Комісії з питань містобудування Київради та юрист Олександр Харченко.

Тетяна Трощинська: Яка зараз ситуація з незаконними забудовами? І де їх можна побачити?

Олександр Харченко: В українському суспільстві є така думка: «Держава має постійно щось за мене вирішувати, контролювати і таке інше». З 1989 року, з появою закону України про кооперацію, людям була надана свобода вибору забудовника. Зі свободою вибору забудовника і свого майбутнього житла з’явилася і певна відповідальність за свій вибір. Таким чином, кожна людина, яка інвестує в певний об’єкт, має розуміти, що на неї покладається певна частина відповідальності і ризиків.

У 2014 році, коли Київрада була переобрана після відомих подій на Майдані, ми побачили, що в місті Києві жахлива ситуація. Що зробила Київська міська рада?

Тепер всі засідання Комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування, а також пленарні засідання проходять відкрито, а до 2014 року такі комісії могли збиратися в закритому режимі і ухвалювати будь-які рішення. Публікація порядку денного комісії з’являється мінімум за три робочих дні. Запрошуються члени громади, які хочуть висловити свою позицію. З 2014 року жодної вільної від забудови земельної ділянки не було продано чи передано у користування на позаконкурсних засадах. Крім того, було відкрито Центр моніторингу забудови міста Києва. Тобто будь яка особа може зайти на сайт КМДА, ввести ту чи іншу адресу і дізнатися, наприклад, про цільове призначення земельної ділянки.

Тетяна Трощинська: Але у нас залишаються скандальні забудови. Наприклад, історія з Сінним ринком, яка триває з 2015 року. Те саме з будинком-монстром на Подолі. Що з цими забудовами?

Олександр Харченко: З кожною забудовою точково працює Київрада. Що стосується будинку на Подолі, де висотність перевищена у 1,5 рази, Київська міська рада ухвалила проект рішення про припинення права користування земельною ділянкою. Це унеможливило для забудовника введення в експлуатацію практично завершеного об’єкту будівництва.

Сергій Стуканов: А як будуть демонтувати цю будівлю?

Олександр Харченко: Демонтувати цю будівлю будемо за тим сценарієм, за яким відбувався демонтаж над Будинком профспілок. Тоді спершу було отримано судове рішення про незаконність надбудови, а потім, після оскарження у трьох судових інстанціях, було отримано рішення про демонтаж. Демонтує Державна виконавча служба.

Тетяна Трощинська: Демонтаж відбуватиметься за бюджетні кошти?

Олександр Харченко: Нам у спадок залишилися величезні проблеми по місту Києву. Вони стосуються не тільки адміністративного впливу та прийняття рішень щодо припинення права на користування земельними ділянками, а й демонтажів. Наприклад, з 2014 року в Києві було демонтовано близько 10 000 малих архітектурних форм. Тобто міська влада сьогодні не лише працює в правовому полі, щоб виправити ситуацію, а й змушена витрачати бюджетні кошти для наведення ладу в місті Києві.

Сергій Стуканов: Ви сказали, що з 2014 року в Києві було демонтовано близько 10 000 малих архітектурних форм. Але коли їздиш Києвом, видно, що МАФи залишаються дотепер.

Олександр Харченко: На сайті Департаменту містобудування і архітектури можна знайти схеми розміщення тимчасових споруд. Щоб у нас не виникало суб’єктивного враження, можна зайти і подивитися, чи знаходиться певний МАФ на певній території законно. Також можна прослідкувати за тим, чи зменшується кількість МАФів.

Крім того, вперше за історію Києва було вирішено питання з пересувною роздрібною торгівлею. Місто поділене на зони. Є нульова зона, де це заборонено. Щоб почати продавати каву, якісь млинці чи будь-що інше, треба написати заявку в Київську міську раду, пройти відкритий конкурс, отримати своє місце і наповнювати бюджет. У 2015 році бюджет таким чином поповнився більш ніж на 2 млн. гривен. В 2016 році — ще більше.

Тетяна Трощинська: Залишається проблема з тим, що поліція приїжджає, фіксує несанкціоновану торгівлю, а торгівля і далі триває. Чи є тут якесь раціональне рішення?

Сергій Стуканов: Простір довкола метро Лівобережна виглядає дуже добре після того, як його підготували до Євробачення. Лише на ятках з землі продають все, що тільки можна.

Олександр Харченко: Якщо ми — демократична і відповідальна держава, потрібно усвідомити, що органи державної влади можуть не все. Має бути принаймні мінімальна самосвідомість громадян. Я кажу так: якщо з цих яток ніхто не купуватиме, не буде жодних проблем.

В демократичному суспільстві певна частка відповідальності покладається на кожного громадянина.

Сергій Стуканов: Просто встати і почати продавати там щось — це дозволено?

Олександр Харченко: Ні.

Сергій Стуканов: Чому тоді поліцейські…

Олександр Харченко: Спитайте у поліцейських. Це окрема гілка центрального органу виконавчої влади, яка входить в структуру МВС.

Тетяна Трощинська: Питали. Йшлося про те, що адміністративні штрафи такі низькі, що великі мережевики заплатять і, умовно кажучи, продаватимуть редиску далі. Власне, ми ведемо до того, що частина таких репутаційних втрат падає і на міську владу.

Олександр Харченко: Ми звикли до певного рівня правової свідомості громадян, коли питання, які стосуються компетенції органів центральної влади чи МВС, перекладаються на мера і депутатів Київради. Так відбувається тому, що ми доступні. До нас завжди можна прийти і висловити свої претензії. Ми спрямовуємо депутатські звернення і запити в межах компетенції депутатів міської ради. Але в демократичному суспільстві кожна особа повинна нести певний ступінь відповідальності.

Сергій Стуканов: Нещодавно мені трапилася інформація про те, що аферисти опанували новий вид афер. Йдеться про те, що через відкриті реєстри власності, отримавши певний код чи пароль у нотаріусів, можна відібрати житло. Наскільки ця проблема є поширеною? Яким чином можна запобігати такого роду проблемам?

Олександр Харченко: Згідно зі змінами до законодавства, будь-який нотаріус може вчиняти певні нотаріальні дії, пов’язані з об’єктами нерухомого майна в тому числі. Такий закон ухвалила Верховна Рада. Велика відповідальність в даному випадку покладається на органи центральної влади. Йдеться про контроль за вчиненням нотаріальних дій, в тому числі приватними нотаріусами.

Я знаю, що протягом трьох останніх років ведеться робота щодо очищення переліку суб’єктів, які мають спеціальну ліцензію на вчинення нотаріальних дій. Деяких нотаріусів було позбавлено права займатися такою діяльністю. По деяким було ініційовано відкриття кримінальних проваджень.

Але поки що в мене немає даних щодо того, системна це проблема чи ні.

Тетяна Трощинська: Є так зване елітне житло. Які можуть бути ризики при купівлі квартири, наприклад, в історичній частині міста? Чи змінилися правила забудови в історичній частині?

Олександр Харченко: У 2015 році Київська міська рада прийняла рішення про мораторій на здійснення нового будівництва в центральній зоні, до якої потрапила буферна зона, Софія Київська, Києво-Печерська лавра і шевченківська частина Печерського району. Але я б не стільки поділяв на центральну і нецентральну зони, скільки б підкреслив різницю між об’єктом нерухомого майна у будинку, який вже введено в експлуатацію, і об’єктом нерухомого майна у будинку, який ще будується. Купівля вже введеного в експлуатацію житла завжди менш ризикована, хоча це і дорожче.

Тетяна Трощинська: На що треба звертати увагу, якщо ти хочеш купити якесь житло?

Олександр Харченко: Тут є кілька важливих моментів:

• По-перше, треба зайти на сайт КМДА, знайти Центр моніторингу забудов і перевірити, яким є цільове призначення земельної ділянки, на якій споруджується це майно. Перевірте, чи ця земельна ділянка не виділена червоним кольором.

• По-друге, придбання навіть найдешевшої квартири в місті Києві — це все одно дороге задоволення. Не пожалкуйте коштів на консультацію фахового юриста з нерухомості.

• По-третє, потрібно звернути увагу на репутацію компанії-забудовника.