Правова Абетка: як вирішувати проблеми ОСББ?

Випуск 22. «Правова абетка» – юридичні терміни в історіях із життя. Проблеми ОСББ

Олег Шинкаренко: Для початку давайте розшифруємо, ОСББ – це об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Такі об’єднання можуть або створюватися у ново побудованих будинках або ж отримувати старі будинки з балансу комунальних підприємств. І от із цим є багато проблем. 1 лютого на сесії Полтавської міськради приймалося рішення про таке переведення: протягом 2016 року у Полтаві створили 76 ОСББ, але жодному з них не передали технічну документацію та не перевели на власний баланс. Згідно з прийнятим рішенням 30 ОСББ списали з балансу КПЖО-2 тож власники квартир можуть розпоряджатися майном, а 46 будинків все ще залишаються у власності КПЖО-2. На сесію прийшли голови ОСББ з проханням пояснити ситуацію, а також вимогою звільнити заммера Олексія Чепурка та закликали депутатів не приймати дане рішення. За словами представника місцевого самоврядування, мешканці 46 будинків просто не виявили бажання створити ОСББ, тому їм і не дозволив це зробити, не видали документів. Чи дійсна місцева влада гальмує такий перехід і як із цим боротися?

Євген Чекарьов: Я скажу Вам так, що до 2014 року дійсно були випадки, коли місцева влада гальмувала ці процеси. Останній рік в принципі я не пам’ятаю, щоб місцева влада гальмувала ці процеси.

Олег Шинкаренко: Крім того, ОСББ часто відмовляють у їхніх представницьких інтересах. Так, нещодавно представники громадського об’єднання «Рада голів ОСББ Луцька» просили міського голову включити їх представника до складу виконкому та отримали відмову. А навіщо ОСББ мати представників у виконкомі, що це дає і чи зобов’язаний виконком виконувати бажання ОСББ.

ОСББ часто відмовляють у їхніх представницьких інтересах.

Євген Чекарьов: Це не однозначне питання, всі ми маємо право і я, і ви, всі присутні в студії, і всі громадяни України мають право приймати участь у місцевому самоврядуванні, але увійти в склад виконкому просто так неможливо, тому в принципі у нас є інші варіанти участі в місцевому самоврядуванні і в принципі вони дуже часто бувають дуже правильними і дуже законними. Я маю на увазі про те, що, по-перше, представники ОСББ представляють, як орган господарювання, мешканців цього будинку, по-друге, є таке поняття в нашому законодавстві, як орган самоорганізації населення. Орган самоорганізації населення – це квартальний комітет, будинковий комітет. Ось вже цей комітет має право на деякі представницькі функції в органах місцевого самоврядування, але напряму увійти у виконком, – це не дуже відповідає вимогам чинного законодавства.

Олег Шинкаренко: Настільки я зрозумів, мета цього представництва ОСББ така, що ОСББ якимось чином хочуть впливати на кошти, які виділяються на капітальні ремонти, так?

Євген Чекарьов: Так, абсолютно вірно. Одна із проблем у ОСББ полягає в тому, що держава зобов’язана виплачувати гроші на капітальний ремонт цих будинків. Проблеми такі: перше – отримання грошових коштів на капремонт будинку. Давайте скажемо так, до 1 липня 2015 року чинне законодавство передбачало обов’язок ЖЕКУ забезпечувати капітальний ремонт будинку після створення ОСББ, але до передачі будинку на баланс ОСББ. З липня 2015 року вказану норму виключили і в подальшому – це явно негативно вплине на функціонування ОСББ, але чинне законодавство все-таки передбачає обов’язок ЖЕКів чи органів місцевого самоврядування в проведенні ремонту будинків. У відповідності до вимог Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» колишні власники та їх правонаступники, які володіли багатоквартирними будинками, тобто органи місцевого самоврядування до моменту приватизації зобов’язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприянні в організації їх проведення. Тобто, все ж таки органи місцевого самоврядування чи ЖЕК зобов’язані оплачувати грошові кошти для проведення ремонту, не обов’язково капітального ремонту, а приведення до ладу тих будинків, в яких є ОСББ. Після приватизації. Якщо квартири приватизовані, то після цього моменту вони зобов’язані брати участь у проведенні ремонту цих будинків.

Олег Шинкаренко: А що тут мається на увазі, коли Ви кажете – ремонт? Який ремонт взагалі вважається таким, що за його фінансування мають відповідати органи місцевого самоврядування – це що заміна ліфтів чи пофарбування стін чи що взагалі, ремонт даху?

Євген Чекарьов: Можу прочитати, процитувати. Постанова Кабінету Міністрів України від 08 жовтня 1992 року, зараз чинна: ремонт повинен носити комплексний характер, тобто включати виконання необхідних робіт, пов’язаних із усуненням виявлених при обстеженні несправностей та пошкоджень усіх елементів будинку. До переліку робіт, що підлягають виконанню при проведенні першого ремонту, включаються роботи, спрямовані на підвищення рівня благоустрою будинку та прибудинкової території, встановлення технічного обладнання, якого не вистачає, поліпшення експлуатаційних показників будинку (заміна плоских суміщених покрівель на шатрові, утеплення окремих ділянок стін тощо). Це те, що нам каже Постанова Кабінету Міністрів України.

Олег Шинкаренко: А як виходить на практиці, тобто я розумію так, що органи місцевого самоврядування не охоче дотримуються цих Законів і вони не хочуть виділяти власне кошти на ремонт будинків, які перейшли з ЖЕКів до ОСББ?

Євген Чекарьов: В Києві, у Львові, у Луцьку є програми, у відповідності до яких органи місцевого самоврядування виділяють якийсь процент, припустимо 50% мешканці будинку, 50% орган місцевого самоврядування, але ці цифри – це відсоткове відношення в різних містах різне. Я знаю про існування таких програм у Луцьку, у Львові, у Києві. Можливо я не знаю про існування таких програм у інших місцях, але таке є. Тобто, в деяких місцях органи місцевого самоврядування намагаються вирішити цю проблему, але в принципі – це дуже велика проблема, головна проблема ОСББ. Але існує декілька інших проблем, наприклад, це надання технічної документації. У відповідності до вимог Закону після того, як було організовано ОСББ, ЖЕКи чи органи місцевого самоврядування зобов’язані передати технічну документацію, в незалежності існує ця документація, не існує – вони зобов’язані передати цю документацію, це дуже велика проблема.

Олена Сапожнікова: А як звернутися до вас у приймальню для вирішення проблеми?

Євген Чекарьов: м. Київ, вул. Вишгородська, 12, офіс 410а.

050 520 83 03.

Олена Сапожнікова: І поради і допомога безкоштовні чи платні?

Євген Чекарьов: Так, безкоштовні.

Олена Сапожнікова: І ви надаєте консультативну допомогу чи можете допомогти також людям заяву скласти з приводу цієї ситуації?

Євген Чекарьов: В принципі у нас вже є стандартні заяви, тому, будь ласка, ми будемо раді бачити у нашій приймальні представників ОСББ, які роблять дуже непросто, але дуже важливу справу для нашого суспільства.

Олег Шинкаренко: Як впливає запровадження ОСББ на пільги по комунальним тарифам?

Євген Чекарьов: У відповідності до вимог Закону – ніяк. Якщо особа має отримувати пільги, то вона буде їх отримувати і за наявності ОСББ, і за відсутності ОСББ.

Запровадження ОСББ ніяк не впливає на пільги по комунальним тарифам.

Олена Сапожнікова: Я би хотіла окреслити поняття ще одне, яке тут звучить постійно – це багатоквартирний будинок. Багатоквартирним будинком є житловий будинок в якому розташовані три чи більше квартири. І те, що ми сьогодні розмовляємо про ОСББ – об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, це є лише однією із форм управління співвласників в цьому багатоквартирному будинку, але ще є ж інша форма і часом вона діє як вихід із ситуації, коли складно створити ОСББ, бо має якісь проблеми, що не вирішуються – це звернутися за допомогою до управителя, якого можна найняти, уклавши з ним договір і цей управитель буде виконувати фактично роль ОСББ. Такі схеми я знаю є в Києві. Чи зустрічалися Ви із проблемами, які на межі цих управителів і що є ефективнішим, мати власникам багатоквартирного будинку ОСББ чи все-таки укласти договір із управителем і користуватися його послугами?

Євген Чекарьов: Ці два види управління будинком, вони рівноправні. Більшість будинків, новобудов, вони керуються чи ОСББ чи управителями. І, як правило, таких проблем не виникає, хоча бувають. Але є деякі відмінності. Проблема в тому, що більшість управителів це колишні ЖЕКи. І вони працюють так, як і працювали 10 років тому і так як 30 років тому. Тому що, в принципі, була змінена тільки назва. Він є управителем, але колись він був ЖЕКом, і всі системи керування будинком залишились. Тому, як правило, якщо у нас з’являться ті компанії, які будуть займатися управлінням цих будинків, вони будуть працювати по-новому. Це буде дуже добре. Але цих компаній дуже небагато на даний момент.

Олена Сапожнікова: Які проблеми ОСББ ви допомагаєте вирішити?

Євген Чекарьов: Скласти документи, скласти статут, скласти протокол зборів, подати ці документи. Це юридичного характеру проблеми, які в принципі, вирішуються. Основна проблема – це отримати більшість голосів власників, мешканців квартир. І ще одна велика проблема – якщо в домі є особа, яка хоче стати головою – це дуже добре. Тому що в більшості будинків, в принципі, таких людей немає, які готові взятися за цю справу. Тому що це дуже нелегка справа.

Олена Сапожнікова: Скажіть, будь ласка, от все-таки якщо співвласники неліниві, небайдужі, вони зібрались на ці загальні збори, але вони не знають як це оформити? Чи були у вас такі випадки, що вони приходили до вас і ви їм допомагали, успішно потім реєструвалися.

Євген Чекарьов: Да, ми оформлювали документи і після цього ці ОСББ успішно реєструвалися. Я вам так скажу, якщо мешканці хочуть зареєструвати, якщо є голоси більшості мешканців, то в принципі ці ОСББ вже зареєстровані.