Інвестиційна та «туалетна» схеми: як законопроєкти 14038 та 14039 можуть знизити корупційні ризики у володінні землею

Як можна ліквідувати корупційні інвестиційну та «туалетну» схеми завдяки законопроєктам №14038 та №14039 — говоримо з Валерією Гриценко, виконавчою директоркою аналітичного центру EU-LEAP.

«Земля передається забудовнику без конкуренції і з закритими умовами»

Тетяна Курманова: Роками держава втрачала мільярди на лазівках у законах, які дозволяли приватизувати землю без конкуренції та платити за неї значно менше від ринкової вартості.

У вересні минулого року були зареєстровані два нові законопроєкти №14038 та №14039, покликані ліквідувати так звані інвестиційну та «туалетну» схему. Пані Валеріє, можете коротко описати, у чому полягають ці схеми та як саме вони використовувалися?

Валерія Гриценко: У рамках інвестиційної схеми замість відкритого аукціону укладається інвестиційний договір з державним або комунальним підприємством, яке володіє землею на праві постійного користування. Фактично земля передається забудовнику без конкуренції і з закритими умовами: найчастіше це мінімальна частка для держави, максимальна частка для забудовника саме в передачі квартири або житлової комерційної площі цих об’єктів.

«Туалетна схема» — це зловживання нормою, згідно з якою особа володіє об’єктом нерухомості і має право на користування землею під цим об’єктом. На практиці будують або приватизують маленькі об’єкти нерухомості і під них оформлюють великі земельні ділянки — у десятки, сотні чи навіть тисячі разів більше.

«Туалетні схеми» — це більше про комунальні землі, а інвестиційні договори — про державні.

Тетяна Курманова: Лише в Києві ми неодноразово чули від НАБУ і САП про провадження, які відкривалися через ці схеми. Можете навести приклади?

Валерія Гриценко: Київ — це найпоказовіший приклад, однак є випадки і в Дніпрі, і в Одесі. Найяскравіша — це справа НАБУ і САП «Чисте місто», справа Дениса Комарницького. Там, за даними НАБУ і САП, протягом 2023-2024 років зловмисники планували заволодіти землею на суму понад 81 мільйон гривень. За підрахунками слідчих, сума потенційного збитку територіальної громаді склала 19,5 мільйонів гривень

За звітом рахункової палати за 2005-2016 роки ДП «Пуща-Водиця» за інвестиційними договорами було передано під забудову понад 308 гектарів землі. Зараз на цих землях побудовані ЖК «Варшавський», «Варшавський Плюс», «Варшавський-2» і «Крістер Град». Ці ЖК побудовані за схемою інвестиційних договорів. Частка держави у більшості договорів по ДП «Пуща-Водиця» становила 4-5%, а орієнтовна ринкова вартість переданих земель могла становити понад 40 мільярдів гривень. 

Також великий кейс щодо інвестиційних договорів, за даними НАБУ і САП, це коли топ-посадовці Мінрегіону оформлювали землю під будівництво житлової забудови: землю оцінили в 5 разів менше, і держава могла втратити понад 1 мільярд гривень. Однак НАБУ і САП наклали арешт на цю землю і встигли запобігти таким зловживанням. 

Окремий відомий кейс — забудова земель НАН України з Ботанічним садом, коли хотіли передати деякі землі на будівництво за інвестиційними договорами, але, за даними ДАСУ, НАН вже уклали 44 інвестиційні договори, приватним інвесторам передали понад 130 гектар землі, з яких 116 гектарів — у Києві.

«Треба буде платити ринкову ціну за землю»: що передбачає законопроєкт №14038

Тетяна Курманова: Ці механізми відомі роками, і законодавчі ініціативи, які були покликані їх побороти, на жаль, застрягали в парламенті. Зараз ми бачимо два нові законопроєкти, зареєстровані в минулому році — вони мають ліквідувати інвестиційну і «туалетну» схему. Давайте по кожному з цих законопроєктів поговоримо окремо. 

Валерія Гриценко: Інвестиційні договори укладаються закрито, не публічно, тому і виникає ситуація, коли за цими договорами 95% йде забудовнику, 5% йде державі або громаді. Законодавчо ми рухаємося в процес дерегуляції, але інколи якісь процеси все-таки потрібно регулювати, адже наразі укладаються договори з певними умовами просто в своїх інтересах.

У законопроєкті 14038 пропонується наступне: якщо проєкт має всі ознаки ППП (публічно-приватного партнерства), то такий проєкт визнається публічно-приватним партнерством і, відповідно, виконується згідно вимог законодавства ППП. Якщо проєкт не має ознак ППП, то забудовник йде на аукціон і отримує право користування землею на аукціоні.

Таким чином, або він йде за процедурою публічно-приватного партнерства, або йде на аукціон і набуває право на користування земельною ділянкою і в загальному порядку реалізує інвестиційний договір.

Тетяна Курманова: Тобто сама процедура буде більш прозорою і контрольованою?

Валерія Гриценко: Так, особливо, коли ми говоримо про конкурс. Тобто треба буде піти на конкурс, заплатити ринкову ціну за землю, а не отримати її безкоштовно або за якісь хабарі, і тільки після цього вже будувати на цій землі.

Така модель досить об’єктивна та реалістична і зможе покрити лазівки щодо використання цих інвестиційних договорів безконтрольовано і не врегульовано.

Ми також аналізували результати торгів в системі Прозорро.Продажі — продажів за цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, а також для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку — і визначили, що з 5% стартової ціни вона збільшується на 166,2% або в 2,7 разів. Тобто, якщо громада переведе на торги землі з таким цільовим призначенням, буде отримувати в 2,7 разів більше, як мінімум.

Тетяна Курманова: Чи регулюється частка, яку отримує держава, згідно з текстом законопроєкту №14038? 

Валерія Гриценко: Законопроєкт не регулює, скільки має отримати забудовник, скільки має отримати держава, тому що це вже їхні договірні відносини. Наша задача була, по-перше, цю схему вивести з тіні на публічний огляд. Таким чином, після аукціону з оренди землі під забудову всі будуть бачити, де ця ділянка знаходиться, цей договір буде публічним, і громадськість чи держоргани можуть  спокійно контролювати, що далі буде відбуватися з цим об’єктом.

«Земельна ділянка у 3248 разів перевищувала розмір об’єкту нерухомості»: як ліквідувати «туалетну схему»

Тетяна Курманова: Як щодо «туалетної схеми» — не менш старої, але, на жаль, ефективної? Який спосіб подолання цієї схеми пропонує інший законопроєкт №14039? 

Валерія Гриценко: Коли є певні пільги для однієї категорії осіб, будуть корупція або корупційні схеми, тому що всі хочуть отримувати такі ж самі пільги. 

Згідно зі статтею 134 Земельного кодексу, на аукціон не має йти земля, яка знаходиться під об’єктом нерухомості. Однак завжди є багато ідей, як обійти законодавство і придумати схему. Тому тут усе дуже просто: якщо я маю об’єкт нерухомості або якщо я оформлю право власності, то можна приглянути непогану земельну ділянку під нею. За даними Бігус.Інфо, НАБУ і САП, люди стали оформлювали сараї або взагалі об’єкти, які не існують — тобто почали дуже сильно зловживати цією нормою.

Ми аналізували судові рішення: в одному з них земельна ділянка перевищувала розмір об’єкту нерухомості у 3248 разів. Є лазівка в законодавстві, адже, по-перше, не визначено який розмір ділянки передається під обслуговування цього об’єкту, по-друге, немає додаткових перевірок або обмежень, коли цей об’єкт був збудований і коли на нього оформили право власності. Якщо, наприклад,  сарай стояв з 2005 року, а в 2025 його вирішили оформити, то треба перевіряти, чому з 2005 року не було оформлено право власності.

Тетяна Курманова: Тобто згідно з законопроєктом №14039 буде такий запобіжник, як перевірка прав власності набувача на цій будівлі, а також встановлені максимальні межі на земельну ділянку, правильно?

Валерія Гриценко: Так, законопроєктом пропонується надавати землю у власність під об’єкт нерухомості відповідно до методики Кабміну: Кабмін має визначити, яка площа землі передається у власність користувача або власника об’єкта нерухомості. Якщо власнику об’єкту нерухомості замало цієї земельної ділянки, він йде на торги, де отримує більшу площу, яка йому необхідна для ведення господарської або іншої діяльності. Загалом розмір ділянки визначатиме Мінрегіон за ДБНами [державна будівельна норма — ред.].

Якщо власник об’єкта нерухомості не став власником землі на аукціоні, то він отримує землю в користування за договором з власником цієї земельної ділянки.

Тетяна Курманова: Чи стане ухвалення цього законопроєкту, на вашу думку, великим поступом у боротьбі з «туалетною схемою»?

Валерія Гриценко: Це може бути шляхом до вирішення цієї проблеми. Підтримкою цьому є Антикорупційна стратегія на 2026-2030 роки, в якій є проблема 2.5.11. У ній зазначаються «туалетні схеми», і визначено, що на законодавчому рівні має бути вирішено, скільки цієї земельної ділянки під обслуговування або користування передається для власника об’єкта на нерухомості. 

Тетяна Курманова: На якій стадії зараз перебувають ці два законопроєкти? Чи можемо ми сподіватися, що їх не очікує доля попередників і їх розгляне парламент?

Валерія Гриценко: Ми будемо робити все можливе. Законопроєкти зараз пройшли головний комітет з питань економічного розвитку і готуються до першого читання у Верховній Раді. 

Громадськість може нам дуже допомогти у просуванні та адвокації цих законопроєктів, адже, як ми побачили у липні 2025-го року, до громадськості прислухаються, і вона впливає на рішення навіть Офісу Президента. Зараз саме час для антикорупційних реформ, у тому числі через повномасштабну війну, коли люди все більше розуміють, за що вони воюють, і в тилу громадяни намагаються допомогти нашим захисникам просунути антикорупційні реформи. 

Повністю розмову слухайте у доданому аудіофайлі