Як законно продати майно в Криму?

У гостях Максим Тимочко та Ганна Расамахіна.

Лариса Денисенко: Що потрібно знати, якщо людина захоче продати майно в Криму?

Максим Тимочко: За два роки окупації людям доводиться перебувати у двох правових режимах — російському і українському. З точки зору українського законодавства будь-які акти державної влади, документи, які видаються на дозвіл ведення нотаріальних дій в окупованому Криму, є недійсними. Здійснити той чи інший правочин, який підлягає нотаріальному посвідченню, на території окупованого Криму фактично неможливо, щоб він був визнаний українською владою як легітимний.

Люди можуть здійснити такий правочин лише на території, підконтрольній Україні. Нотаріальне законодавство передбачає певні принципи таких правочинів з нерухомістю.

Правочин може укладатися за місцем розташування нерухомого майна. Але цей варіант відпадає, бо територія окупована. І є ще два підходи: місце знаходження контрагентів (сторони покупця і продавця). Як правило, продавцями нерухомості є кримчани, які перемістилися з окупованого Криму. Завдяки довідці ВПО, яка згідно статті 5  закону Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб підтверджує їхнє місце знаходження в тому чи іншому населеному пункті, що дозволяє нотаріусам посвідчити такий правочин.

Але чи погодиться покупець виїжджати на підконтрольну територію України? Таким чином бажання продавця укласти договір за  українським законодавством великою мірою залежить від волі покупця укласти договір на підконтрольній території. Такий конфлікт приводить до того, що люди обмежуються укладанням такого правочину на території окупованого Криму за російським законодавством. Така угода не може бути визнана дійсною з точки зору українського законодавства.  

Лариса Денисенко: Які можуть бути наслідки цього, коли Крим повернеться і стане легітимною територією України?

Ганна Расамахіна: Мы понимаем, что в любом случае в будущем готовится основа для юридического коллапса, когда будет иметь место переход права собственности, передача за это денег, фактическое владение в течении какого-то периода. Это будут тысячи или десятки тысяч сделок.

Подход будет вырабатываться в режиме реального времени. На сегодня нет простых рецептов решения. Мы можем только примерно наметить варианты развития событий. Признание сделок может быть при условии подтверждения обеих сторон, может быть признание документов, выданных Россией, но в любом случае это будут оговорки или ограничения.

Максим Тимочко: Для тих, хто хотів би визнати такі договори дійсними на території окупованого Криму — ч.2 статті №657 ЦК України передбачає, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, це підтверджується письмовими доказами, кожна зі сторін почала виконувати умови договору, такий правочин може бути визнаний в суді дійсним. Але думаю, це питання, яке буде вирішуватись лише через певний час, коли ситуація стабілізується.

Анастасія Багаліка: А якщо йдеться про захоплення майна?

Максим Тимочко: У такому випадку потрібно подумати над захистом права в ЄСПЛ — це втручання у мирне володіння фізичною особою її майном. Для цього існують юридичні механізми. Звичайно, захист тривалий. На окупованій території неможливо вимагати від держави України ефективних заходів захисту. Але з точки зору законодавства це можна робити. Можна оскаржувати такі дії в російських судах, звернутися до ЄСПЛ.

Анастасія Багаліка: А що можна додати по Донбасу?

Ганна Расамахіна: Тут еще дальше до понятного и последовательного рецепта. Самозащита, если люди не могут противостоять этим лицам физически — пока рецепта нет.

Лариса Денисенко: Як реагує влада анексованого Криму на правочини, які в легітимному порядку заключаються на території України?

Ганна Расамахіна: РФ считает Крым своей территорией. Удостоверять сделки с недвижимостью на этой территории могут только уполномоченные РФ органы. Украина не может удостоверять сделки с недвижимостью, находящейся на территории РФ — это подход РФ.

Если люди хотят вступить в наследство и по российскому законодательству, и на материковой Украине, очень сложно раздобыть дубликат правоустанавливающего документа. Там понимают, зачем это делается, и всячески тормозят этот процесс.

Лариса Денисенко: Чи реально заплатити за квартиру, перебуваючи в Криму, людині, яка продає майно відповідно до українського законодавства?

Ганна Расамахіна: Тут есть сложности. Если житель Крыма не получает справку ВПЛ, он является нерезидентом. Платежи, которые он должен оплатить, будут больше.

Максим Тимочко: Але йому потрібна довідка, бодай для того, щоб підтвердити, що він знаходиться в Херсоні як ВПО — саме в Херсоні певний нотаріус може посвідчити цю угоду.

Ганна Расамахіна: Для регистрации сделки по украинскому законодательству человеку нужно пройти очень много.

Максим Тимочко: Формальні документи складають велику проблему, фактично унеможливлюють укладення таких правочинів. Наприклад, довідка про склад сім’ї (форма №3), яку на окупованій території взяти неможливо. Таку довідку видає певний ЖЕК або орган, який заміняє його.

Анастасія Багаліка: А що люди роблять у таких випадках?

Максим Тимочко: Іноді у людей зберігаються такі форми, якщо вони брали їх для інших потреб. Цей документ потрібен для того, щоб з’ясувати, чи не проживає в цій квартирі дитина, недієздатна особа, щоб не порушувалися їхні права.