Чому ціни на житло для переселенців не однакові: опубліковано дослідження

В Україні немає єдиних підходів щодо встановлення вартості квадратного метра житла. Це призвело до того, що ціни на житло для переселенців суттєво відрізняються залежно від того, хто його будує та фінансує будівництво. Різниця у вартості квадратного метра може відрізнятися у кілька разів і коливатися від 500 до двох тисяч євро.

Про це в етері Громадського радіо розповіла членкиня правління ГО «Центр оцінки ризиків» Надія Бурдєй.

Згідно з дослідженням, яке провела організація «Центр оцінки ризиків», станом на 1 березня 2026 року в Україні зареєстровано понад 4,6 млн переселенців, більшість з яких гостро потребують житла через руйнування житлового фонду (загальні збитки сектору оцінено у 61,1 млрд доларів). Сектор житлового будівництва має колосальне фінансування — загальна вартість лише затверджених державних програм на 2026-2028 роки перевищує 234 млрд грн. Проте ринок залишається фрагментованим, а умови гри — асиметричними, оскільки різні гравці (держава, приватні забудовники, міжнародні донори) будують за кардинально різними правилами ціноутворення та закупівлі.

Станом на квітень 2026 року офіційний норматив опосередкованої вартості будівництва житла від Мінрозвитку становить 26 623 грн/м². Водночас для державної програми будівництва соціального житла (бюджет 126 млрд грн на 50 тис. квартир) те саме міністерство без оприлюднення обґрунтувань заклало вартість у 50 400 грн/м² (що в 1,8 раза вище за їхній власний норматив).

Частина масштабних проєктів, що фінансуються міжнародною технічною допомогою (МТД) через закордонні інституції (наприклад, кошти ЄС під управлінням корпорації НЕФКО або програми уряду Німеччини через KfW), проходять за закритими внутрішніми процедурами донорів, а не через систему Prozorro. Це обмежує публічний доступ до кошторисної документації. Водночас житло, яке будується в рамках міжнародної технічної допомоги, коштує ще дорожче — від 1300 до 2000 євро за квадратний метр, або й дорожче.

Як пояснюється в дослідженні, висока ціна зумовлена специфікою закритих процедур, вимогами до енергоефективності, а також обов’язковим включенням у вартість базового фінішного ремонту та меблювання. Тобто, як сказала в етері Громадського радіо співавторка дослідження Надія Бурдєй, щоб людина могла заселитися в таку квартиру й почала жити.

> «І це якісь просто космічні суми. Ми розуміємо, що сьогодні у нас Міністерство розвитку затверджує показник опосередкованої вартості будівництва житла — це 528 євро (це ті 26 тисяч гривень), а міжнародники будують за 2000 євро. В першому випадку не враховано оздоблення квартири й меблювання. Але це ще умовно 500 євро. Тобто вартість будівництва квадратного метра мала б бути тисячу євро.Але оскільки в нас Україна не має якоїсь стелі, не має єдиного підходу визначення вартості будівництва житла, то в нас є така розбіжність — від 500 до 2000 євро», — наголосила співавторка дослідження.

Автори дослідження пишуть: будівництво житла для переселенців за державною програмою теж передбачає ремонт, але не передбачає меблювання.

Щодо приватних забудовників, то ринкова ціна у них коливається переважно в межах 600-900 євро/м². Проте вони будують за власні кошти, самостійно купують/орендують землю, повністю оплачують підведення комунікацій, а житло здають без ремонту й меблів.

Щодо неоднакових цін, то Надія Бурдєй також зазначила, що Агентство відновлення, яке відповідає за будівництво житла в Бородянці на Київщині, оцінює квадратний метр за нижчою ціною — 700-900 євро за квадратний метр.

Щоб виправити такі розбіжності, Міністерству розвитку громад та територій потрібно змінити свій наказ про показники опосередкованої вартості будівництва житла, якщо він не актуальний. Сама Надія Бурдєй визнає, що 26000 грн за квадратний метр — це занижена вартість.