Що треба знати, коли купуєш квартиру?

Про законодавчі тонкощі будівельної сфери розповідає Олена Шуляк, керівник сектора «Будівництво» Офісу ефективного регулювання.

Василь Шандро: Наскільки змінилися умови будівництва в Україні на рівні законодавства, норм і вимог?

Олена Шуляк: Дуже багато документів у цій сфері потребують перегляду. Частина із них приймалися ще при Радянському Союзі. Будівництво починається із відведення земельної ділянки і закінчується оформленням права власності на майно.

Одним із основних є Закон «Про регулювання містобудівної діяльності», який був прийнятий у 2011 році. Одна норма у ньому почала діяти тільки із 1 січня 2015 р. Вона говорить про те, що наразі в Україні неможливо відвести земельну ділянку під будівництво або змінити її цільове призначення, якщо на територію, де розташована ділянка, не розроблений детальний план території.

У Києві лише близько 15% території міста покрито містобудівною документацією, у всій Україні — близько 45-50%. Ні місцевими, ні загальним бюджетом не передбачені кошти на розроблення детальних планів територій.

Щоб відвести ділянку, інвестор може укласти трьохсторонній договір, і він фінансуватиме розробку плану. У цьому разі він буде вимагати, щоб ділянка, яку він планує забудувати, була мінімально обтяжена, тобто щоб на неї не попали об’єкти соціальної сфери.

Через це деякі інвестори не можуть відвести ділянки і будують без дозвільних документів з розрахунком, що коли продадуть квартири, ніхто вже не зможе їх знести.

Люди часто плутають два поняття — покупця квартири й інвестора, який поділяє ризики забудовника і легко може втратити вкладені гроші.

Тетяна Трощинська: Чи має забудовник нести відповідальність за те, що він здійснює активні забудови, але не забезпечує соціальну інфраструктуру для мешканців, і школи, садочки, поліклініки, розташовані поруч, просто не справляються із великою кількістю людей?

Олена Шуляк: Є так званий податок на інвестиції, який забудовники називають «легалізованим хабарем». Це пайовий внесок на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури.

Кожен забудовник, крім того, що він за власні кошти будує інженерні мережі, повинен сплатити місту 4% від кошторису будівництва для житлової нерухомості і 10% — для комерційної.

Цей податок — один із найкорупційніших внесків у будівельній галузі. На сайті Київської міської ради можна побачити, що станом на 1 жовтня 2016 року вже сплачено 381 млн грн. Усі ці кошти мають витрачатися на соціальну сферу, але я піднімала аналітику — за останні 3-5 років було введено в експлуатацію тільки один дитячий садочок.

Тобто забудовники платять, але місто нічого не робить із цими коштами. З іншого боку, ця система дуже неприваблива для інвесторів, тому що у сусідніх країнах Європи такий податок відсутній взагалі.

Василь Шандро: Про що би мав запитати потенційний покупець, щоб постфактум не виникло неприємних несподіванок?

Олена Шуляк: Є базові правила: якщо ви хочете інвестувати у житло, необхідно перевіряти документи у забудовника. Найперше це документ, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою. Також потрібно дивитися, як була затверджена проектна документація, чи проходила вона експертизу, і чи отримав забудовник дозвіл на будівництво. На жаль, перевірити якість того, з чого зроблене житло, дуже важко.

Якщо ми подивимося на те, що зараз будують — ми повернулися назад років на двадцять. Забудовники змушені за рахунок якості коригувати ціну. На це прикро дивитися, тому що наші діти і внуки будуть жити у «панельках», яких зараз дуже багато збудовано у всіх районах.

Практично перестало будуватися житло преміум та комфорт-класу. Коли люди вибирають житло, то практично не цікавляться висотою стелі і матеріалами, з яких вироблені панелі — в першу чергу вони дивляться на ціну.

Тетяна Трощинська: Чому не приходять іноземні забудовники?

Олена Шуляк: Я вважаю, що люди, які купують квартири, і є нашим основним внутрішнім інвестором, і їх треба в першу чергу захищати. Юристи прорахували, що кожна 5 угода має ознаки того, що це подвійний чи потрійний продаж квартири.

Також буває, що людина купує квартиру, наприклад, на 10 поверсі, а проектом передбачено 7 поверхів.

Щоб захистити внутрішніх інвесторів, ми пропонуємо уряду механізм створення реєстру, який би формувався на основі даних забудовників. Коли забудовник отримує всю дозвільну документацію і здійснює законне будівництво — тільки після того, як він формує реєстр на продаж квартир, йому цей продаж дозволяється. Це вбило б подвійні, потрійні перепродажі і не дозволило б забудовнику змінювати технічні характеристики.