5% рієлторських «комісійних»: як заощадити при купівлі та продажу нерухомості?

Будь-яка людина, яка хоч раз у житті стикалася із продажем нерухомості або просто оформленням спадщини, знає, що будь-які подібні процедури пов’язані зі значними фінансовими витратами. Тут йдеться про суми податків, зборів, мит та інших обов’язкових платежів, а також ціну на послуги рієлторів, оцінювачів нерухомості, нотаріусів, техніків приватних БТІ та інших зацікавлених осіб.

Виникає цілком резонне питання: а яким чином можна максимально зменшити витрати при переоформленні квартири, гаражу, житлового будинку, земельної ділянки та іншої нерухомості. Для отримання відповіді на нього давайте розберемося окремо із кожною статтею витрат. І подивимось, де можна суттєво заощадити.

Послуги рієлторів

А ви коли-небудь замислювалися, що послуги рієлторів найчастіше є найдорожчою статтею витрат як під час продажу, так і під час оренди нерухомості?

Відповідно до аналізу, проведеного агенцією Ocenka.UA та описаного в цій статті, «загальноприйнята» величина винагороди брокерів така:

• При купівлі або продажу нерухомості (квартири, гаражі, будинки із землею, нежитлові приміщення) розмір так званої «комісії» становить від 3 до 5 відсотків.
• При довгостроковій оренді квартир або житлових будинків клієнт платить брокеру найчастіше від половини до повної суми місячної орендної плати.

Далі ми аналізуватимемо інші статті витрат при переоформленні майна у нотаріуса. Однак, забігаючи наперед, можна відзначити, що в більшості випадків ці 5% рієлторських «комісійних» — левова частка всіх витрат на процедуру.

Насправді як правило без послуг посередників можна цілком обійтися. Більше того, якщо йдеться про продаж звичайних квартир, наприклад, у Києві, то від брокерів більше шкоди, ніж користі. Якщо ви плануєте продаж квартири, але ще не вирішили, чи потрібна вам допомога рієлтора, рекомендуємо прочитати цю статтю. У ній докладно описано, як посередники заважають продавати квартиру і як боротися із чорними рієлторами, брокерами, маклерами та іншими аферистами у сфері нерухомості.

На тему різноманітних проблем та ризиків, пов’язаних із аферами рієлторів, є дуже гарний цикл статей на сайті оціночної компанії «Реал Експерт» ( RealExpert.UA ). Почитайте тут — це корисно та цікаво, матеріали йдуть послідовно із посиланнями внизу один на одного:

1. Шахрайські схеми та обман рієлторів при купівлі квартири.
2. 5 ознак того, що житло здає аферист.
3. Продаж квартири — як не стати жертвою обману брокерів.
4. Схеми обману брокерів під час оренди квартири.
5. Вісім пасток, в які можна потрапити при оренді квартири.
6. Чорні рієлтори та квартирні рейдери — як уберегтися.
7. Завдаток, аванс та попередній договір — у чому різниця?

Отже наголосимо — найчастіше без послуг посередників можна цілком обійтися. І не лише заощадити, а й уникнути проблем!

Послуги нотаріуса, податки та обов’язкові платежі

Незалежно від того, зверталися ви за допомогою до агентства нерухомості чи ні, припустимо, що покупець та продавець знайшли один одного і потрібно готувати документи для переоформлення у нотаріуса. На що тут звернути увагу, щоб не сплатити зайвого?

Витрати у нотаріуса при переоформленні нерухомості складаються з двох частин:

1. Податки та обов’язкові платежі. А саме: прибутковий податок, військовий збір, пенсійний фонд.
2. Послуги самого нотаріуса. За укладення договору та реєстрацію правочину в державному реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Здавалося б, на чому тут можна заощадити? Відсоткові ставки податків залежать від кількох основних чинників: тип нерухомості, термін володіння та вид угоди: продаж чи дарування. Наприклад, якщо квартира дарується найближчому родичу і при цьому власник є громадянином України, то ставки податків взагалі нульові. Якщо нерухомість продає іноземець, сумарний розмір податків може перевищувати 20%.

Нюанс тут полягає в тому, що у ряді випадків законодавство написане неоднозначно, тобто його можна трактувати по-різному. Зрозуміло, якщо нотаріус не є вашим знайомим, він трактуватиме норми законів на свою користь. Щоб взяти з клієнтів побільше податків, а фактично заплатити їх до бюджету поменше.

Зважаючи на це, розумно буде зібрати всі необхідні для угоди документи та з ними обійти декілька нотаріусів. Кожного потрібно попросити порахувати сумарні витрати на проведення угоди та потім порівняти отримані результати. Різниця може бути суттєва, тому тут можна непогано заощадити.

Крім того, грамотний нотаріус може запропонувати варіанти переоформлення, які дозволять мінімізувати витрати. Наприклад, якщо дядько (брат матері) хоче подарувати племіннику квартиру, часто набагато дешевше оформити два договори дарування: спочатку на свою рідну сестру, а потім вже вона на сина.

У будь-якому разі ставки податків розраховуються від так званої оціночної (або оцінної) вартості нерухомості. Тому давайте обговоримо, як у рамках законодавства можна її знизити наскільки це можливо.

Оцінка нерухомості — як заощадити

Для того щоб нотаріус зміг розрахувати розмір податків при переоформленні нерухомості, йому потрібна експертна оцінка. Вона зараз може бути двох видів: безкоштовна довідка з державного реєстру чи звіт незалежного оцінювача.

Звичайно, одразу виникає питання: якщо можна взяти безкоштовну довідку, навіщо звертатися до оцінювачів та оплачувати їхні послуги? Однак насправді безкоштовна довідка часто не є найкращим варіантом для покупця та продавця, оскільки державний реєстр по деяким об’єктам видає явно завищену вартість.

Наприклад, ви продаєте квартиру за 2 млн грн та вказуєте цю суму у договорі купівлі-продажу. А реєстр вам формує безкоштовну довідку на 2,5 млн. Не всі знають, що у договорах купівлі-продажу фігурують обидві ці цифри: і фактична ціна продажу, і оціночна вартість нерухомості. А податки завжди розраховуються, виходячи з більшого значення, тобто в нашому прикладі від 2,5 млн.

Припустимо, квартира у вашій власності менше 3-х років. Тоді під час продажу власник заплатить 6,5% податків (прибутковий + військовий збір), а покупець 1% (пенсійний фонд). Сумарно 7,5%. Оскільки оцінна вартість квартири більша за фактичну ціну продажу на 500 тис. грн., переплата за податками становитиме 37,5 тис грн. (!)

Зрозуміло, що в такому разі є сенс звернутися до оцінювача нерухомості, щоб привести оціночну вартість у відповідність до реальної ринкової ціни. Скільки коштує оцінка нерухомості? Згідно прайсу компанії Оцінка.Україна ( Оцінка.УКР ) ціна звіту про вартість житлової нерухомості для пред’явлення у нотаріуса станом на 2024 рік становить всього 1000 грн. Зверніть увагу, що ціни залежать від того, куди подаються документи: для нотаріуса дешевше, для суду чи банку — дорожче).

Таким чином виходить, що звернення до оціночної компанії дає можливість суттєво заощадити. Звертайте на це увагу! У нашому прикладі економія становитиме 36,5 тис. грн.

Технічний паспорт — коли він не потрібний

Ще один маловідомий нюанс пов’язаний із технічними паспортами. Багато власників нерухомості вважають, що кожного разу при переоформленні прав власності на майно потрібно оформлювати новий технічний паспорт. Насправді, це не так.

У яких випадках насправді не можна уникнути оформлення нового технічного паспорта? Ось найпоширеніші випадки:

• після радикальної зміни планування приміщення;
• під час продажу частини будинку або квартири як окремого об’єкта нерухомості;
• при першій купівлі квартири в новобудовах;
• якщо документи на нерухомість досить старі та ще не внесені до державних реєстрів;
• при узаконенні самовільного чи нового будівництва.

Що ж виходить? Виявляється, що наявність технічного паспорту у більшості випадків зовсім не є обов’язковою при переоформленні нерухомості! Тим більше, не завжди необхідно оновлювати технічний паспорт, якщо він уже був раніше оформлений. І не має значення, хто на титулі цього документа вказаний як власник нерухомості: хоч минулий власник, хоч позаминулий.

Якщо ви дослухаєтесь до нашої поради і перед вибором конкретного нотаріуса обійдете кілька контор, обов’язково поставте питання зокрема й про необхідність замовляти для угоди техпаспорт.

Замість висновку

У цій статті ми показали, що при переоформленні нерухомості є варіанти суттєвої економії на всіх етапах:

• Рієлтор. Якщо у вас продаж типової нерухомості або ви, навпаки, зацікавлені у покупці, спробуйте все зробити самостійно. У цьому немає нічого складного, а заощадити можна дуже суттєво.
• Нотаріус. У різних конторах відрізняються не лише ціни на складання та реєстрацію договорів. Часто й розмір податків та обов’язкових платежів різні юристи розраховують по-різному. Відвідайте 2-3 нотаріусів та порівняйте сумарні витрати на угоду.
• Оцінювач. В Україні існує сервіс безкоштовної оцінки нерухомості, в якому будь-який громадянин з електронними ключами може взяти довідку про оціночну вартість свого (або будь-якого іншого) майна. Однак часто буває набагато вигідніше звернутися до оцінювачів, оскільки реєстр може видавати завищену вартість.
• Техпаспорт. Цей документ часто не є обов’язковим для переоформлення нерухомості. Коли ви обиратимете нотаріуса, поцікавтеся, яка ситуація саме у вашому випадку. Відмова від необхідності переоформлювати техпаспорт також заощадить кілька тисяч грн. Можливо, один нотаріус вимагатиме від вас цей документ, як кажуть, «про всяк випадок», а інший цілком обійдеться і без нього.

Коли йдеться про операції з нерухомістю, це завжди пов’язано з великими витратами. Вникайте у всі тонкощі! І не платіть зайвого.