Протасів Яр: як у судах відстоюють право на існування зеленої зони

Протягом семи років над збереженням зеленої зони працює громадська організація «Захистимо Протасів Яр», яку очолював Роман Ратушний. Під час повномасштабного вторгнення він долучився до війська та захищав Україну у боях під Києвом, на Сумщині та поблизу Ізюма, зокрема у складі 93-ї ОМБр «Холодний Яр».

8 червня 2022 року Роман Ратушний загинув, але громадська організація продовжила свою справу. Наразі довкола Протасового Яру точаться декілька судових процесів. Нещодавно в одному з них вдалося досягнути значного прориву та перемоги у важливій частині справи, але протистояння триває, і до кінця боротьби ще далеко.

Як місто продало землю Протасового Яру, а громада почала об’єднуватися, щоб її захистити

Фактично, новітня історія боротьби за Протасів Яр бере свій початок у 2001 році. Тоді Київська міська рада скасувала давнє рішення 1966 року, згідно з яким ця територія була відведена для парку культури та відпочинку. У 2004-му міська влада змінила офіційний статус цієї землі — із зеленої зони на таку, що відведена для забудови, — та ухвалила рішення передати ділянки із сумарною площею майже 16,5 гектара товариству з обмеженою відповідальністю «Протасів Яр», що, за даними відкритих реєстрів, пов’язане з мережею автозаправок WOG. Невдовзі сторони уклали договори купівлі-продажу, і земля менш ніж за 50 млн гривень перейшла у приватну власність компанії. При цьому, відповідно до тогочасної середньої вартості землі в Києві, ціна за таку ділянку мала б сягнути майже 190 млн гривень. Згідно з даними у кадастрі, територія призначалася для будівництва житлового комплексу.

Земля дісталася ТОВ «Протасів Яр» за вельми незначну суму й на роки лишилася активом, яким компанія мало цікавилася. Господарські роботи чи догляд за територією там фактично не велися. Спільно з комунальними службами протягом цього часу громада займається прибиранням та доглядом за землею, зокрема регулярно організовує для цього толоки.

Разом із цим, у 2019 році на території Протасового Яру почала будівельні роботи інша компанія — «Дайтона Груп». Вона встановила паркан та почала вирубку дерев. Мешканці міста влаштовували протести та намагалися зупинити цю діяльність. Невдовзі, щоб ефективніше протидіяти забудовникам, було засновано громадську організацію «Захистимо Протасів Яр», яку очолив Роман Ратушний. З часом через суд будівництво вдалося припинити.

У 2021 році ГО «Захистимо Протасів Яр» звернулась до Київради із клопотанням про створення ландшафтного заказника місцевого значення «Протасів Яр» у зеленій зоні Солом’янського району столиці. Його територія мала б сягнути 20,4 гектара й включити у себе, зокрема, ті ділянки, які міська влада колись продала ТОВ «Протасів Яр». Клопотання містило також наукове обґрунтування природоохоронного значення цієї землі. Управління екології та природних ресурсів КМДА погодилося з можливістю таких дій та підготувало відповідне рішення. Статус заказника забороняє на території вирубку дерев та забудову, обмежує господарську чи іншу діяльність, а також зобов’язує власника охороняти цю землю. 

Про свої наміри міська влада повідомила ТОВ «Протасів Яр», яке у жовтні того ж року надіслало відповідь із запереченням проти включення своєї землі до заказника. Попри це, проєкт рішення спрямували до Київської міської ради. Київська влада запропонувала компанії укласти безстроковий сервітут: згідно з цим документом власник дозволив би відвідувачам приходити на його територію, а місто звільнило б його від сплати податків за ці ділянки.

14 липня 2022 року Київська міська рада ухвалила рішення про оголошення природної території площею майже 21,7 гектара ландшафтним заказником місцевого значення «Протасів Яр» та поклали охорону цього об’єкта на «Київзеленбуд» і ТОВ «Протасів Яр»

Справа щодо оголошення ландшафтного заказника та встановлення сервітуту на ділянки ТОВ «Протасів Яр»

Після оголошення заказника міська влада звернулася до суду з позовом щодо встановлення згаданого сервітуту на ділянки, що належать компанії. Це було потрібно, щоб унеможливити сценарій, за якого власник не пускатиме відвідувачів на територію заказника. 

Таке рішення було обґрунтоване важливим природоохоронним та археологічним значенням цієї території, а також її роллю в житті містян. Люди протягом багатьох років використовують її для прогулянок і дозвілля, тоді як власник земельних ділянок із часу їх придбання не вів на них жодної господарської діяльності.

ТОВ «Протасів Яр» із діями та аргументами Київради не погодилося й спрямувало до суду зустрічний позов з вимогою скасувати її рішення про включення земельних ділянок компанії до заказника, а також назвало умови запропонованого сервітуту невигідними для ТОВ і такими, що порушують його права.

У якості третьої сторони до справи також долучилася ГО «Захистимо Протасів Яр», аби мати змогу представляти у суді інтереси та позицію громади та викладати власні аргументи. Розглянувши позови сторін, Господарський суд міста Києва дійшов висновку, що Київрада належним чином не обґрунтувала необхідність встановлення сервітуту, а також вказану площу землі, користування якою він би забезпечував. Крім цього, суд погодився, що Київрада включила ділянки, що належали ТОВ «Протасів Яр», до складу заказника без належного погодження та порушила право власника на користування його майном, адже оголошення території природоохоронною створює суттєві обмеження. Тож наприкінці 2022 року Господарський суд відмовив Київраді у встановленні сервітуту й задовольнив позов компанії про часткове скасування рішення щодо створення заказника «Протасів Яр».

Перші розгляди в адміністративному та касаційному судах

На цьому тривала історія справи лише розпочалася. У лютому 2023-го Київська міська рада (КМР) та ГО «Захистимо Протасів Яр» звернулися до Північного апеляційного господарського суду з проханням скасувати рішення суду першої інстанції, встановити сервітут і закрити провадження за позовом ТОВ «Протасів Яр» щодо оголошення заказника. Київрада та ГО наполягали, що Господарський суд не повною мірою дослідив інформацію щодо визначеної площі та меж земельних ділянок, на яких пропонувалося встановити сервітут, а також невірно застосував законодавство. Серед іншого, апелянти зазначали, що згода власника землі на оголошення заказника не є обов’язковою, адже Конституція України визначає, що використання власності не може завдавати шкоди громадянам та інтересам суспільства, а також погіршувати екологічну ситуацію чи якості землі. Крім цього, КМР і ГО «Захистимо Протасів Яр» наголосили, що позов компанії проти рішення Київради мав би розглядати адміністративний, а не господарський суд, оскільки йдеться не про майнові відносини, а оцінку адміністративно-правового акту.

Апеляційний суд погодився, що включення спірних ділянок до природоохоронної території та встановлення на них сервітуту необхідні для функціонування заказника «Протасів Яр» та, відповідно, збереження рекреаційної зони, рідкісних видів тварин і рослин, а також задоволення потреб громади Києва. Суд вирішив, що спір довкола рішення Київради дійсно належить до адміністративної, а не господарської юрисдикції. Зважаючи на це, 5 липни 2023 року, у день народження Романа Ратушного, апеляція скасувала рішення суду першої інстанції, натомість встановила безстроковий сервітут на вказаних ділянках землі та закрила провадження за позовом ТОВ «Протасів Яр». Компанія також спробувала переспрямувати розгляд свого позову до Київського окружного адміністративного суду, але й тут апеляція їй відмовила.

Цього разу рішення у справі оскаржувало ТОВ «Протасів Яр». Наступного місяця вонао звернулося до Верховного суду з проханням скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду, повернути на розгляд апеляції позов компанії щодо часткового скасування рішення Київради про оголошення заказника, а також залишити чинним рішення суду першої інстанції, у якому він відмовився встановлювати сервітут на спірні ділянки. Компанія, зокрема, доводила, що міська рада передчасно звернулася до суду щодо встановлення сервітуту й не дотрималася досудового порядку врегулювання цього питання. Також ТОВ «Протасів Яр» стверджувало, що сервітут може належати лише конкретній особі, а не забезпечувати загальне право громадськості.

5 липня 2023 року, у день народження Романа Ратушного, апеляційний суд встав на сторону громади та задовольнив апеляційні скарги громади та Київради та встановила на їх землях сервітут та залишила діючий режим заказника. В свою чергу ТОВ “Протасів яр” звернулись до Верховного суду. Верховний суд залишив режим заказника, але повернув справу в апеляцію для визначення правильної юрисдикції спору: адміністративний чи господарський, бо сторони і суди не могли між собою вирішити де повинна справа була розглядатись. 

Тим не менш, Касаційний господарський суд не погодився з цими двома аргументами. Висновки Верховного Суду вказують на те, що якщо особа звернулася до власника землі щодо встановлення сервітуту, але сторони не дійшли згоди, це може бути підставою для того, щоб спробувати вирішити це питання у суді. Також касація підтвердила, що Київрада мала право вимагати встановлення сервітуту в інтересах громади, яку вона представляє. Разом із цим, Верховний Суд дійшов висновку, що звернення ТОВ «Протасів Яр» із позовом щодо рішення Київради до Господарського суду не було помилковим, а тому апеляція не мала закривати відповідне провадження.

Тож Касаційний господарський суд залишив чинним рішення апеляції про встановлення сервітуту на спірні земельні ділянки, але повернув до розгляду в апеляції позов ТОВ «Протасів Яр» щодо рішення оголосити заказник та включити до нього землі компанії.

Поточні результати у справі з ТОВ «Протасів Яр»

Апеляційний суд знову став на бік громади й закрив провадження за позовом ТОВ «Протасів Яр», після чого Верховний суд знову повернув справу на розгляд в апеляції, оскільки вона не врахувала його минулий висновок.

5 березня 2026 року Північний апеляційний господарський суд відхилив доводи Київради та ГО «Захистимо Протасів Яр» та залишив чинним початкове рішення Господарського суду щодо позову ТОВ «Протасів Яр»: визнати недійсним рішення про створення заказника на земельних ділянках, що належать компанії.

У травні цього року справа знову перейшла до Верховного Суду, цього разу за скаргою громадської організації «Захистимо Протасів Яр» та Київради. На засіданні 24 червня цього року суд ухвалив своє рішення — на користь громади та Київської міської ради. Він повністю задовольнив скаргу ГО «Захистимо Протасів яр» та частково — скаргу Київради.

Громадська організація застерігає, що приватна компанія, ймовірно, не облишить спроби зберегти за собою право забудувати територію й для цього може звернутися до Європейського суду з прав людини або шукати інші правові можливості забудувати цю територію. Тим не менш, станом на зараз земля Протасового Яру — у тимчасовій частковій безпеці. На основі постанов судів чинними залишаються і рішення КМР про оголошення заказника з включеними у нього земельними ділянками ТОВ «Протасів Яр», і встановлення на них сервітуту, що гарантує доступ відвідувачів на територію заказника.

Справа ділянок із забудовою, що належить Холдинговій компанії «Енсо груп»

Загалом подібна до попередньої справа розгортається довкола іншої земельної ділянки, яку Київська міська рада включила до складу заказника «Протасів Яр». Ще у 2000 році компанія, правонаступницею якої стало ТОВ «Холдингова компанія «Енсо груп», придбала складські приміщення, розташовані на території Протасового Яру. У 2008-му Київрада на п’ять років здала в оренду цій компанії дві ділянки землі площею майже 1,2 гектара зі згаданими будівлямиі. Передбачалося, що на ділянках розпочнеться будівництво, і якщо «Енсо груп» виконає свої зобов’язання, то зможе подовжити договір про оренду. Тим не менш, цього так і не відбулося.

У лютому 2025 року ТОВ «Холдингова компанія «Енсо груп» звернулася до Господарською суду Києва із позовом до Київської міської ради. Компанія просила суд скасувати включення до заказника ділянок, які вона колись орендувала, бо вважає себе їх законним користувачем. Крім цього, вона аргументувала свою позицію тим, що їй належать склади та СТО, розташованих на спірній ділянці.

Тим не менш, суд вказав, що договір оренди завершився ще у 2013 році, тож станом на липень 2022 року «Енсо груп» не мала жодних прав на землю, включену до заказника. Зважаючи на це, КМР не була зобов’язана погоджувати своє рішення з компанією. Виходячи з цих міркувань, у вересні минулого року Господарський суд Києва відмовив у задоволенні позову холдингової компанії.

Після цього «Енсо груп» звернулася зі скаргою до Північного апеляційного господарського суду, але й він не погодився з аргументами компанії. Тепер «Енсо груп» намагається оскаржити висновок апеляції у Касаційному господарському суді. Він має розглянути відповідну скару 22 липня.

Як «закон Мазепи» став на заваді поверненню землі громаді

Паралельно у квітні 2025 року до Господарського суду звернувся заступник Генерального прокурора. У своєму позові до Київської міської ради і ТОВ «Протасів Яр» він просив скасувати рішення Київради 2004 року, яким вона передала земельні ділянки у власність компанії для будівництва ЖК, скасувати право власності ТОВ «Протасів Яр» на ці ділянки та зобов’язати компанію повернути територію громаді Києва.

У позові зазначалося, що продаж землі відбувся незаконно, адже йдеться про землі загального користування — фактично територію міського парку, що має історичне, археологічне та рекреаційне значення. За законом таку територію не можна забирати у територіальної громади й передавати у приватну власність. Тому, на думку прокуратури, міська влада не мала права ні змінювати статус цих ділянок, ні продавати їх під забудову. Крім того, відбулося це без проведення громадських слухань і без внесення змін до Генерального плану міста, відповідно до якого територія залишалася зеленою зоною.

Однак уже на першому етапі розгляду цього позову перепоною став ухвалений за місяць до того скандальний закон «щодо посилення захисту прав добросовісного набувача», також відомий як «закон Мазепи». Згідно із ним, якщо з моменту відчуження землі минуло понад 10 років, держава чи територіальна громада більше не має права витребувати її назад у добросовісного набувача (особи, яка не знала і не могла знати про те, що відчуження землі відбувалося незаконно). Більше того, навіть у разі звернення до суду, держава повинна заплатити за це на депозит суду компенсацію у розмірі вартості майна, аби у разі виграшу держави, компенсувати власнику вартість його майна. 

 Суд може витребувати нерухоме майно на користь держави чи громади лише у разі, якщо вони попередньо проведуть оцінку вартості землі та компенсують її добросовісному набувачеві.

Тож, посилаючись на «закон Мазепи», Господарський суд відмовив у прийнятті позову доручив прокурору надати експертно-грошові оцінки спірних земельних ділянок та через не внесенняти на депозитний рахунок суду суму грошей у розмірі вартості землі ТОВ “Протасів яр” , що відповідатиме обсягу компенсації за землю. Оскільки прокуратура цього не зробила, суд не прийняв її позову. 

Парадокс у тому, що прокурор подав позов 4 квітня 2025 року — а закон набув чинності лише 9 квітня, на кілька днів пізніше. 

Оскарження в апеляції та Верховному Суді

Заступник генпрокурора не погодився з таким рішенням та подав на нього апеляційну скаргу, в якій вимагав, аби суд першої інстанції переглянув питання про відкриття провадження у справі. Він наголошував, що дотримався чинних норм подання позову, вказаних у Господарському процесуальному кодексі. «Закон Мазепи», на який послався суд, набув чинності дев’ятого квітня 2025 року, а свою позовну заяву прокурор подав на кілька днів раніше — четвертого квітня. У апеляційній скарзі він зауважив, що у цій ситуації закон не повинен застосовуватися ретроспективно.

ТОВ «Протасів Яр» не погодилося з прокуратурою та стверджувало, що новий закон може і має бути застосовані у цій справі. За його словами, у законі про добросовісного набувача зазначено, що норми про внесення депозиту як частини компенсації за майно мають зворотну дію в часі, а тому це повинно стосуватися і підтвердження внесення коштів на етапі позову до суду. 

Північний апеляційний господарський суд погодився із доводами заступника Генпрокурора та дійшов висновку, що до його позову потрібно застосовувати норми чинного на момент подання законодавства, тобто без урахування відповідних норм «закону Мазепи», на які послався суд першої інстанції. Тож апеляція задовольнила скаргу прокуратури, скасувавла ухвалу Господарського суду та повернувла до нього матеріали справи для відкриття справипровадження.

Із таким рішенням не погодилося ТОВ «Протасів Яр» та подало касаційну скаргу до Верховного суду з проханням скасувати рішення апеляції та поновити ухвалу суду першої інстанції. Узявши до уваги доводи сторін, які по-різному пропонували застосувати або не застосовувати новий закон, колегія суддів Касаційного господарського суду вирішила передати справу на розгляд Великій палаті Верховного Суду через відсутність у цій ситуації належної судової практики, на яку можна спертися, та потребу встановити нормативне трактування спірних пунктів у зміненому законодавстві. Натомість Велика плата вирішила, що підстав до неї звертатися у дійсності не було, та повернула справу на розгляд Касаційного господарського суду.

Зрештою, Верховний суд він вирішив, що суд першої інстанції не мав права на стадії відкриття провадження вирішувати, чи правильно позивач обрав спосіб захисту своїх прав та чи обґрунтовані його вимоги, оскільки робити це можна лише в стадії розгляду справи по суті та після оцінки усіх доказів сторін. Зважаючи на це, Касаційний господарський суд змінив лише мотивувальну частину постанови апеляції, тоді як саме рішення повернути матеріали справи для відкриття провадження в суд першої інстанції залишив без змін. Верховний суд врахував аргументи прокуратури та повернув справу у першу інстанцію.

Так у березні цього року матеріали повернулися у Господарський суд столиці, який цього разу прийняв позов заступника Генерального прокурора та відкрив справу. Крім цього, у травні суд нарешті задовольнив заяву ГО «Захистимо Протасів Яр» та долучив її до цієї справи, щоб доносити позицію громади. Наразі очікується проведення підготовчого засідання у справі 8 липня 2026 року

Чи може міська влада викупити землю Протасового Яру

Варто також зауважити, що 19 вересня 2024 року Київська міська рада ухвалила рішення про викуп у ТОВ «Протасів Яр» спірних земельних ділянок та об’єктів нерухомості, що перебувають у власності компанії. Обґрунтовується рішення метою створити на цій території ландшафтний заказник місцевого значення «Протасів Яр» імені Романа Ратушного». Зазначається, що з цією метою потрібно провести перемовини з компанією, погодити ключові пункти можливої угоди та провести оцінку землі та нерухомості на ній. У відповіді на таку пропозицію ТОВ «Протасів Яр» погодилося розпочати перемовини про можливий викуп ділянок. В жовтні 2025 року дія цього рішення була продовжена на рік. Тим не менш, станом на червень 2026 року земельні ділянки поки не викуплені.

За словами адвоката ГО «Захистимо Протасів Яр» Антона Диканя, може йтися про суму в 1,2-1,3 млрд гривень. Загалом столиця може дозволити собі викупити землю Протасового Яру й повернути її у власність громади, але для цього потрібно здійснити ще низку кроків: погодити вартість ділянок і нерухомості та умови викупу із приватним власником, виділити відповідну суму грошей в бюджеті міста та укласти остаточний договір про купівлю. Наразі ж цього не зроблено.