Олег Пендзин: Попит на квадратні метри нерухомості формує мешканець України, який має певний рівень доходу. Йому допомагає або не допомагає держава через різного роду державні програми, зокрема іпотечні.

Торік реальні доходи населення впали на 25%. Тобто це серйозно впливає на можливість людини купувати нерухомість.

Також важливим є безпековий момент в контексті війни. Згідно з ним, в різних місцях України абсолютно різні тенденції щодо формування ціни на квадратний метр. Чим ближче ми знаходимося до зони бойових дій, тим ситуація є набагато гіршою. Чим далі — ситуація більш прогнозована.

Також під час формування попиту є фактор, який пов’язаний із внутрішньо переміщеними особами.

До прикладу, сьогодні загальна кількість людей, які знаходяться в Києві, більша, ніж була до початку активної фази бойових дій.

Тому що достатньо велика кількість людей переїхала із Запоріжжя, Миколаєва, Харкова тощо. Ці люди формують певний попит на квадратні метри з точки зору їх винаймання. Безперечно, це впливає на вартість квадратного метра житлових площ.

Ще один аспект, який формує попит, — це іпотечні програми, що започатковує держава. Торік держава започаткувала іпотечну програму «єОселя» для певної категорії громадян: давала кредит на житло на 25 років під 3%. До розгляду допускали житлові квадратні метри з експлуатацією до 5 років. Було багато різних умов, а також обмежена кількість людей, яка мала можливість долучитися до програми.

Нині ця програма розширена, а кредит дають під 7%. До неї можуть долучитися і внутрішньо переміщені особи, і сім’ї учасників бойових дій. Тобто дуже розширили перелік людей, які можуть долучитися до програми, і це, я думаю, буде достатньо серйозно стимулювати додатковий попит на квадратні метри. Зокрема на нові квадратні метри з експлуатацією до 5 років.

Читайте також: Оренда житла в Києві без посередників: новий мобільний застосунок «Я вдома»

Якою є пропозиція на нерухомість в Україні?

Олег Пендзин: Пропозиція в різних містах є абсолютно різною. Але коли говоримо про неї, то треба враховувати реальну вартість будівельно-монтажних робіт, яка виросла після початку активної фази бойових дій. Це може бути пов’язано з подешевшанням гривні. Також є фактори, пов’язані з імпортом.

В кожному разі на сьогодні ми маємо здорожчання квадратних метрів нового будівництва. Це також впливає на ринок нерухомості.

Окрім цього, в Києві є достатньо великий обсяг пропозицій. Але якщо ми подивимося по забудовниках, то від початку війни нових об’єктів не було започатковано. Те, що добудовується сьогодні, мало достатнього високий рівень готовності, понад 70%, до повномасштабного вторгнення. У таких об’єктах достатньо великий обсяг квадратних метрів був розпроданий. Зараз забудовники просто виконують свої зобов’язання перед інвесторами й закінчують будівництво.

Тобто поки що достатньо великого обсягу започаткування нових об’єктів ні в Києві, ні в інших великих містах немає. Трохи є у Львові, але там своя специфіка й особливості.

Чим є важливою державна програма іпотечного кредитування?

Олег Пендзин: Ринок нерухомості є надзвичайно важливим з точки зору активізації відновлення української економіки. Він завжди був великим драйвером для розвитку цілих комплексів та галузей: галузь будівельних матеріалів, видобуванням тих чи інших корисних копалин, енергетика.

На цьому ринку дуже багато всього зав’язано, тому надзвичайно важливою є увага держави, яка започаткувала програму іпотечного кредитування під 7% «єОселя». Кредитування діє й на сьогодні, до нього можна долучитися через «Дію».

Ця програма однозначно буде активізувати ринок нерухомості й даватиме додатковий стимул розвитку української економіки.

Читайте також: На «єОселю» подалися 50,5 тис. людей, отримали житло — 2,2 тис.: експертка ринку нерухомості

Проблема з нерухомістю у маленьких містах

Олег Пендзин: Існує проблема, яка полягає в тому, що в невеликих містах є не так багато нового будівництва, яке підпадає під критерії програми іпотечного кредитування під 7%. Там житло з експлуатацією до 5 років не може створити того рівня попиту і пропозиції, що на сьогодні потрібні на для внутрішньо переміщених осіб, які хочуть лишитися в невеликих містах на постійному місці проживання.

Це достатньо серйозний виклик для держави чи відповідних органів з точки зору перегляду норм постанови, яка регламентує іпотечну програму, — першочергово для невеличких міст України. Тому що в Києві та містах мільйонниках є багато житлобудівництва, останні п’ять років здавали багато об’єктів. У великих містах є, що вибрати.

А от в маленьких містах дійсно робили не так багато. Там взагалі не було великого попиту, щоб забудовники починали щось будувати.

Довідка ГР

«єОселя» — програма доступного кредитування житла, ініційована Президентом України у 2022 році.

Умови:

процентна ставка — 7% (для масової іпотеки), 3% (для окремих категорій)
максимальний строк кредиту — 20 років
мінімальний початковий внесок — 20%
кредитують банки-учасники програми: Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Укргазбанк, Sky Bank

Нагадаємо, в липні попит на оренду квартир у Києві вже активно формувався. Експертка ринку нерухомості Ірина Ткаченко в етері Громадського радіо прогнозувала відчутний дефіцит пропозицій на тлі великого попиту, що провокуватиме зростання цін. Вона зазначила, що вже минулого місяця був дефіцит однокімнатних квартир (навіть у старому фонді), зокрема у Печерському районі.

Також, як зазначила Ірина Ткаченко, станом на лютий 2023, ринок продажу нерухомості почав оживати й стабілізуватися через запровадження державних програм, які почали активно працювати у вересні 2022 року. Однак ціни не дотяглися до довоєнних. За словами експертки, якщо брати «середню температуру по палаті», то дисконт складає близько 15-20% у порівнянні з січнем 2022.

У квітні цього року лідерство за найвищими цінами на житло зберігали західні області Україна, і скоріш за все, гілку першості тримав Ужгород і передмістя. Це найдорожчий сегмент. По ціновій політиці та попиту з ним межувала центральна частина нашої країни. Черкаси також відносили до одного із популярних регіонів.

Повністю розмову слухайте у доданому аудіофайлі

При передруку матеріалів з сайту hromadske.radio обов’язково розміщувати гіперпосилання на матеріал та вказувати повну назву ЗМІ — «Громадське радіо». Посилання та назва мають бути розміщені не нижче другого абзацу тексту

Підтримуйте Громадське радіо на Patreon, а також встановлюйте наш додаток:

якщо у вас Android

якщо у вас iOS