Житло під час війни та відбудови: як українцям безпечно купувати нерухомість у 2026-2027 роках
На перегляді легко зосередитися на ремонті й метражі. Але якщо під час відключень у будинку зникає вода, а до найближчого укриття десять хвилин пішки, це змінює оцінку житла. Такі речі варто з’ясувати ще до розмови про аванс.
Оберіть кілька районів, де вам зручно жити, і порівняйте, які варіанти в кожному з них вкладаються у ваш бюджет. Як змінюється вартість житла в різних містах і районах – про це пише DIM.RIA.
Ринок 2026: де купувати і чого чекати від цін
У липні 2026 року середня ціна квадратного метра в новобудовах Києва становила $1 476. Це на 7% більше, ніж у червні, хоча інтерес до новобудов столиці за місяць знизився на 21%. Однокімнатна квартира на столичній вторинці коштувала в середньому $89,5 тис. У Печерському районі цей показник сягнув $180 тис., у Деснянському – $49 тис.
У вересні за квадратний метр у столичних новобудовах просили в середньому $1 421, у Львівській області – $1 276. На вторинному ринку Києва оголошень про продаж стало на 56% більше, ніж у серпні.
В оглядах наведено суми, які продавці вказали в пропозиціях. Щоб підібрати аналоги для торгу, відкрийте маркетплейс і звузьте пошук до одного мікрорайону. Зіставляйте площу й стан помешкань, а на первинному ринку – ще й етап будівництва. До бюджету додайте витрати на оформлення, ремонт і, за потреби, оренду до заселення.
Головні ризики 2026-2027: що змінилося порівняно з мирним часом
Якщо нерухомість постраждала від обстрілу, з’ясуйте, чи були пошкоджені перекриття й спільні мережі. Попросіть в управителя акт обстеження або технічний звіт і документи про виконані роботи. Стан несучих конструкцій доручіть оцінити будівельному інженеру.
Знайдіть укриття на мапі в Дії або уточніть адресу в громаді. Пройдіть маршрут від під’їзду й дізнайтеся, чи відчинене укриття вночі. В ОСББ або в управителя уточніть, чи працюють ліфти й насоси під час відключень і на скільки годин вистачає резервного живлення.
Якщо власник виїхав і доручив продаж представникові, покажіть довіреність нотаріусу завчасно. З’ясуйте, чи чинна вона, чи охоплює продаж саме цього об’єкта і хто має право отримати гроші.
Алгоритм безпечної купівлі: від реєстрів до договору
- Зіставте оголошення з тим, що бачите на місці. Коли переглядаєте перевірені об’єкти, зважайте на спосіб підтвердження. Відео чи панорама 360° на DIM.RIA допоможуть оцінити планування до візиту. На місці звірте його з техпаспортом, особливо якщо в помешканні переносили стіни або приєднали балкон.
- На вторинному ринку звірте право власності. Попросіть документ, за яким продавець набув житло, і зіставте його з актуальними даними Державного реєстру речових прав. Нотаріус перевірить арешти, іпотеки та інші обтяження й з’ясує, хто має підписати договір і чи потрібна згода другого з подружжя.
Якщо право оформлювали до 2013 року й запису в реєстрі немає, уточніть у нотаріуса, як підтвердити його за архівними даними БТІ. - Якщо будівництво триває, почніть із дозволу. Попросіть у забудовника ідентифікатор приміщення й знайдіть дозвільний документ у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Там же можна з’ясувати, хто має право продавати обране приміщення і чи входить воно до гарантійної частки, на яку діє заборона відчуження.
Якщо дозвіл видали з 10 жовтня 2022 року, перевірте в Державному реєстрі речових прав запис про спеціальне майнове право саме на обране помешкання. Для старіших дозволів схема продажу може відрізнятися. - У готовому ЖК звірте статус вашої черги. У ЄДЕССБ знайдіть документ про введення в експлуатацію. У відділі продажу уточніть, чи будинок уже під’єднали до постійних мереж.
- Узгодьте умови розрахунку. Завчасно попросіть проєкт договору. Звірте повну суму, спосіб оплати, дату передачі ключів і умови повернення авансу. Зазначте, хто оплачує оформлення. У договорі із забудовником уточніть, як перерахують вартість у разі зміни площі та чи можна розірвати угоду через затримку робіт. Після нотаріального оформлення отримайте витяг про зареєстроване право.
Державні програми розширюють можливості для покупців
З 17 липня 2026 року ветерани та визначені програмою сім’ї загиблих Захисників і Захисниць можуть оформити єОселю під 3% річних протягом перших десяти років і під 6% з одинадцятого. Для сім’ї з двох або трьох осіб нормативна площа квартири становить 73,5 м². Дітей, які проживають із сім’єю, враховують до досягнення 21 року.
Заяву на іпотеку подають у Дії. Перед оплатою бронювання попросіть банк підтвердити, що житло відповідає вимогам до віку будинку, площі й вартості. Для будинку, який ще зводять, дізнайтеся, чи акредитована потрібна вам черга.
Житловий сертифікат єВідновлення за знищене житло можна використати для купівлі помешкання або як перший внесок за єОселею. Якщо розраховуєте сертифікатом, завчасно узгодьте це з продавцем. Після підтвердження бронювання коштів на оформлення договору є 30 днів.
Що зміниться у 2027 році
У проєкті держбюджету на 2027 рік на житлові програми заклали 30,5 млрд грн, йдеться в повідомленні уряду від 3 листопада.
Якщо плануєте угоду з державною підтримкою, погоджуйте дату розрахунку з урахуванням часу на рішення банку або бронювання коштів за сертифікатом.
У районах, де відновлюють транспорт і повертаються роботодавці, інтерес до житла може зрости. Якщо на ваш вибір впливає обіцяне відновлення школи чи тепломережі, звірте стадію проєкту та джерела фінансування в профілі громади в DREAM.
Висновки: коли переходити до розрахунку
Перед тим як купити житло, зіставте результати огляду, дані з реєстрів та умови договору. Якщо площа або дані про власника в документах відрізняються від того, що зазначено в оголошенні, відкладіть оплату, доки продавець і нотаріус не з’ясують причину.
