«Розмір землі під будівлю не може бути безмежним»: як земельні схеми відображаються в судових справах

«Співвідношення площі земельної ділянки і площі будівлі може відрізнятися інколи в тисячі разів»

Тетяна Курманова: У чому полягають «туалетна» та інвестиційна схеми? Що повинні вирішити законопроєкти №14038 і №14039?

Данило Мартинюк: Суть «туалетної схеми» криється в її визначенні. Йдеться про отримання земельної ділянки (державної або комунальної власності) у власність або користування власниками будівель чи споруд, які безпосередньо розміщені на таких землях — без проведення земельних торгів, тобто на неконкурентній основі. 

Логіка законодавця, який передбачив такий виняток абсолютно зрозуміла, тому що через радянський спадок у нас залишилася проблема роздвоєння власника будівлі та власника земельної ділянки, на якій розміщена будівля.

У чому полягає проблема? По-перше, законодавство України не визначає, що такі ділянки передаються виключно для обслуговування відповідних будівель і споруд, по-друге, законодавство не встановлює обмеження щодо площі ділянок, які можуть передаватися поза аукціоном.

Якщо дивитися на практику, то ми бачимо і в судових рішеннях, що інколи співвідношення площі земельної ділянки і площі будівлі може відрізнятися в сотні, а інколи в тисячі разів. Тобто ти можеш придбати будівлю за 200 тисяч гривень площею 30 квадратних метрів, а отримуєш поза конкурсом земельну ділянку площею гектар, а може й більше.

Тетяна Курманова: У попередньому подкасті ми говорили, що в інвестиційній схемі земля передається забудовнику без конкуренції, з закритими умовами, і виходить, що держава отримує або мінімальну частку, або майже нічого, водночас максимальна частка забудовника — це величезне поле для корупційних діянь, що підтвердило багато журналістських розслідувань. 

Чи правильно я розумію, що «туалетна схема» — це більше про комунальні землі, а інвестиційна схема — це про державні?

Данило Мартинюк: У теорії і «туалетна», і інвестиційна схеми можуть реалізовуватися і на державній, і на комунальній землі. Однак на практиці дійсно «туалетна схема» більше притамана місцевому рівню, комунальним землям, а схема інвестиційних договорів існує на рівні державних земель.

«Передача землі поза конкурсом може призводити до недоотримання доходів місцевими бюджетами»

Тетяна Курманова: Чи сформувалась у судах послідовна практика щодо того, скільки землі справді потрібно для обслуговування будівлі? Хто має доводити відповідність площі ділянки потребам об’єкта?

Данило Мартинюк: За останні п’ять років у Верховному суді сформувалася ціла доктрина з розгляду справ подібної категорії, яка базується на декількох постулатах. 

По-перше, земельні ділянки, які передаються в такий спосіб, можуть надаватися виключно для обслуговування існуючих об’єктів, які розташовані на цих земельних ділянках. Тобто власник будівлі не може мотивувати необхідність отримання земельної ділянки поза аукціоном потребою майбутнього будівництва додаткових об’єктів. 

По-друге, Верховний суд неодноразово підкреслював, що розмір земельних ділянок, які надаються на зазначеній підставі, не є безмежним, а обумовлюється потребою обслуговування будівель споруд, розміщених на таких земельних ділянках. Верховний суд зазначає: хоча законодавець не встановив чітких критеріїв чи прямих обмежень площі земельної ділянки, у кожному конкретному випадку розпорядник землі має досягнути балансу індивідуального інтересу власника будівлі споруди і колективного інтересу територіальної громади. 

Надання землі поза конкурсом не завжди узгоджується з публічним інтересом територіальної громади, тому що в такому випадку орендна плата за користування ділянкою або ціна продажу ділянки нижча. Якщо ж це конкурентні торги, то цифри можуть бути значно вищими — орієнтовно вдвічі, тому часто передача землі поза конкурсом призводить до недоотримання доходів місцевими бюджетами.

Тетяна Курманова: При цьому, я так розумію, дуже важко повернути землю державі без конкурсу? Наскільки цей процес складний і як довго такі судові процеси тривають?

Данило Мартинюк: Потрібно розуміти, що саме по собі перевищення площі земельної ділянки над площею будівлі чи споруди не є підставою для незаконності рішення про надання цієї земельної ділянки.

У цьому випадку позивач — а це, як правило, прокурор — має довести належними, допустимими, достатніми, достовірними доказами, що той розмір земельної ділянки, який визначив розпорядник землі, об’єктивно перевищує потребу для обслуговування відповідної будівлі і споруди. У цьому якраз криється вся складність таких справ, адже, з одного боку, постулати доктрини цілком зрозумілі, але коли ми йдемо в практику і дивимося, про які площі йдеться, то, відверто кажучи, можемо не позаздрити суду.

Якщо різниця площі землі і площі будівлі у 100 і більше разів, то тут легше застосувати цей підхід. Коли ж перевищує в 10-40 разів і нібито ділянка передається для обслуговування, то постає питання, як діяти в такому випадку суду. Тут є різна практика, особливо в судах першої апеляційної інстанції.

Інколи суди займають суто прагматичну позицію, яка спирається на звужене тлумачення законодавства. Вони говорять, що закон прямо не встановлює цього обмеження і відмовляють прокурору у задоволенні його позовної заяви. І, відверто кажучи, Верховний суд не завжди розглядає ці справи на користь держави, адже не завжди позивачу вдається належно обґрунтувати, що відбулося зловживання. 

Що ускладнює розгляд таких справ?

• У законі справді немає методології, за якою можна визначати площу землі, яка необхідна для обслуговування будівель і споруд. 
• Відсутність застереження про обслуговування: закон прямо каже, що земельна ділянка надається поза конкурсом власникам будівель і споруд, без будь-яких прив’язок до обставин такого надання.
• Складність доказування. Наразі немає будь-якої судової експертизи, яку позивач може використати, щоб довести, що площа землі не обґрунтовано перевищує площу будівлі, для обслуговування якої вона надається.
• Складність цих справ для прокурорів. Прокурор може звертатися до суду з метою захисту інтересів держави у виняткових випадках, коли ці інтереси не можуть бути захищені відповідним органом державної влади чи місцевого самоврядування у зв’язку з відсутністю такого органу або коли ці органи неналежно здійснюють свої повноваження. Під час подання позовної заяви прокурор окремо має обґрунтувати, чому він втручається в цю справу.

Водночас минулого року Конституційний суд визнав неконституційним відповідний припис частини 1 статті 23 Закону про прокуратуру, який якраз дозволяє прокурору ініціювати подібні судові процеси. На думку Конституційного суду, чинна редакція цієї норми дає прокурору необмежену дискрецію під час вирішення питання про ініціювання такого судового провадження. Буде нова звужена редакція, тому очевидно, що кількість таких судових процесів істотно зменшиться.

«Законопроєкт №14039 — дієве рішення проти «туалетних схем»

Тетяна Курманова: Чи можуть законопроєкти №14038 і №14039 прибрати або зменшити ці перепони для ефективнішої боротьби з земельними схемами?

Данило Мартинюк: Якщо говорити про «туалетні схеми», законопроєкт №14039 — це непогана спроба вирішити ситуацію. Рішення, закладене в цей законопроєкт, абсолютно просте, зрозуміле і дієве, адже законопроєкт якраз закриває проблему відсутності методології визначення площі землі, необхідної для обслуговування будівель.

Законопроєкт каже, що поза конкурсом ви можете передати земельні ділянки тільки для обслуговування відповідних будівель і споруд, а також що площа землі, яка таким чином передається, визначається за методикою, яка затверджується Кабінетом міністрів України. Ми консультувалися з фахівцями у сфері земельних відносин: вони підтвердили, що питання розробки та прийняття такої методики назріло вже давно. І це теоретично можливо зробити.

Підхід такий: якщо тобі потрібна земельна ділянка суто для того, щоб мати законний доступ до своєї будівлі і підтримувати її в належному експлуатаційному стані, шляхом укладення прямого договору ти отримуєш частину ділянки, яка необхідна суто для цих потреб. Якщо тобі потрібна земельна ділянка для більш ніж обслуговування цієї будівлі — введення підприємницької діяльності, інвестиційної діяльності, здійснення якогось особливого будівництва з некомерційною метою — тоді, будь ласка, в загальному порядку звертайся до розпорядника землі, нехай ініціює земельні торги і отримуй землю в необмеженому обсязі, але на конкурентних засадах. Це забезпечить рівність у доступі до земельних ресурсів й отримання державою і громадою справедливої винагороди за цю землю. Важливо, що ціна, яку дає аукціон, — зазвичай ринкова ціна. 

Звісно, можуть виникати ситуації в Україні, коли особа не перемагає в таких земельних торгах. Це теж врегульовано: якщо на аукціоні з оренди чи з продажу особа програла, їй виділять ту частину земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об’єкта. У такий спосіб відносини між двома власниками будуть врегульовані.

Тетяна Курманова: У справі НАБУ та САП 2025 року про «Чисте місто» фігурував київський бізнесмен Денис Комарницький: за матеріалами слідства, коли він був заступником голови КМДА, зловмисники планували заволодіти двома земельними ділянками в столиці з використаннями так званої «туалетної схеми». Яка роль рішень Київради в передачі землі і на якому етапі можна перевірити або зупинити подібні процеси?

Данило Мартинюк: Якщо послуговуватися версією сторони обвинувачення в цій справі, то можна дійти до висновку, що так звані «туалетні схеми» не працюють без злагодженої взаємодії ініціаторів, організаторів, представників місцевої влади, державних реєстраторів, зокрема нотаріусів, представників землевпорядної діяльності, оцінювачів. Тому ця ситуація — про організовану злочинність. Якщо це й справді так, тоді проблеми не можна вирішити суто на рівні місцевої влади.

Є питання і до нотаріальної спільноти, і до державної податкової служби, державної служби фінансового моніторингу, суб’єктів первинного фінмоніторингу, і до Бюро економічної безпеки, і до інших органів. Це проблема комплексна.

Якщо говорити про місцевий рівень, то основний етап реалізації злочину відбувається в межах місцевої ради: йдеться про розгляд питання на профільному комітеті, підготовку проєкту рішення, розгляд цього проєкту місцевою радою і далі — його реалізацію. Тож важлива частина успіху у вирішенні цієї проблеми лежить у площині місцевого рівня і процедур, які закладені у діяльності органів місцевої влади. Надзвичайно важливо мати чіткі, прозорі, зрозумілі, обмежені строками процедури розгляду питань про надання земельних ділянок у власність та користування. 

Якщо говорити про практичний аспект, то минулого року Київська міська рада ухвалила окремий порядок розгляду цих питань, тож можна говорити про те, що є певні успіхи, адже цей порядок — це прозорий алгоритмізований процес розгляду цих питань, обмежений чіткими строками. Також він передбачає оприлюднення документів на офіційному веб-сайті Київської міської ради, що означає доступ громадськості до цього, і містить певні запобіжники від зловживання на рівні комітету: якщо рішення не підтримано більшістю, воно автоматично відхиляється. 

Крім того, цей порядок передбачає поінформованість всіх місцевих депутатів про питання, які виносяться на розгляд, зокрема про будь-які кримінальні провадження, в яких фігурує та чи інша земельна ділянка, якщо така інформація є в розпорядженні, і будь-які споруди, пов’язані з такими земельними ділянками.

Також Київська міська рада передбачила певний контроль за тим, як використовується така земельна ділянка, зокрема в частині сплати орендних платежів, якщо вона передається в користування. Розроблено послідовний процес розгляду цих питань, з’явилися певні матеріальні критерії для вирішення питання про площу землі, яку можна таким чином надавати. Звісно, із посиланнями на державні будівельні норми.

Цей підхід може бути дискусійним, зокрема, є позиції Верховного Суду з цього питання, тому що ДБН — це стандарти для будівництва нових об’єктів, які визначають мінімальні вимоги до площі земельних ділянок, які необхідні для спорудження певних об’єктів. Однак знову-таки, мені здається, що це може слугувати певним обмежувальним фактором для комітету, який готує проєкт рішення, і для місцевої ради, яка приймає остаточні рішення під час виділення таких земельних ділянок.